Kredyt hipoteczny a działalność gospodarcza

Prowadzisz działalność gospodarczą i planujesz ubiegać się o kredyt hipoteczny? W dzisiejszym artykule odpowiadamy na najczęściej zadawane pytania przedsiębiorców. Jak liczona jest zdolność kredytowa przedsiębiorcy? Czy jest sposób, by ją poprawić? Jakie dokumenty należy złożyć starając się o kredyt hipoteczny?

Kredyt hipoteczny a działalność gospodarcza – wszystko, o czym musisz wiedzieć przed wizytą w banku.

Kredyt hipoteczny kojarzony jest najczęściej jako wieloletnie zobowiązanie, zaciągnięte w wybranej placówce bankowej przez osoby prywatne, pracujące w tradycyjnym modelu umowy o pracę. A co w przypadku osób prowadzących działalność gospodarczą? Czy przedsiębiorcy mogą wziąć kredyt hipoteczny? Jak najbardziej, jednak warunki jego przyznania będą zgoła odmienne, a i sama procedura obwarowana jest wieloma zmiennymi, które wpływają na decyzję banku.

Kredyt hipoteczny dla prowadzących działalność gospodarczą

Na wstępie warto ustalić, iż prowadzenie działalności gospodarczej nie stanowi przeszkody do zaciągnięcia kredytu hipotecznego. Cała procedura – od złożenia wniosku do ostatecznej decyzji banku, jest niemal identyczna, jak w przypadku kredytów zaciąganych przez osoby pracujące na etacie. Różnice polegają na ilości dokumentów, jakie musisz dostarczyć analitykowi bankowemu, a także sposobie wyliczania zdolności kredytowej przedsiębiorcy. Analiza wniosku jest zdecydowanie bardziej wnikliwa, jednak pozytywny finał jest jak najbardziej osiągalny. Oczywiście pod warunkiem spełnienia określonych wymagań, narzuconych przez wybrany podmiot bankowy.

Co ważne, niektóre branże na starcie uzyskają gorszy scoring kredytowy, czyli ryzyko biznesowe jest w ich przypadku większe, niż w przypadku innych działalności gospodarczych. Do takich branż należą przede wszystkim: transport, ubezpieczenia, turystyka oraz branża budowlana. W wyniku zmian, jakie wniosła do sektora kredytów i pożyczek pandemia Covid-19, do branż wysokiego ryzyka dodano również gastronomię, hotelarstwo, branże eventowe, a także pośrednictwo finansowe.

Jeśli więc Twój biznes oparty jest o działalność w wyżej wymienionych usługach, uzyskanie kredytu hipotecznego może być bardziej skomplikowane. W celu lepszego zabezpieczenia zadłużenia, bank może zażądać większego wkładu własnego lub/oraz wykupienia dodatkowego ubezpieczenia. Podmiot udzielający kredyt musi mieć pewność, że jesteś w stanie spłacić zadłużenie, nawet w przypadku zmieniającej się sytuacji gospodarczej i finansowej.

Jak liczona jest zdolność kredytowa przy działalności gospodarczej?

Zdolność kredytowa to podstawowy wskaźnik wypłacalności kredytobiorcy. Wyliczana jest na podstawie wielu zmiennych i określa prawdopodobieństwo systematycznej spłaty zadłużenia, wraz z należnymi odsetkami i innymi kosztami powstałymi w momencie uruchomienia kredytu. Dla banku, oprócz samego spłacania kredytu, ważne jest również to, czy będzie on spłacany regularnie, zgodnie z harmonogramem ustalonym w umowie kredytowej.

Analiza pod kątem zdolności kredytowej przedsiębiorcy może różnić się w zależności od wybranego banku, rodzaju prowadzonej działalności, a także, o czym często zapominamy, od wnikliwej analizy samego kredytobiorcy. Nierzadko metodologia, którą kieruje się bank, jest niezrozumiała dla potencjalnego kredytobiorcy, a ostateczna decyzja jest inna nawet dla teoretycznie dwóch, niemal identycznych działalności.

Podstawowe czynniki określające zdolność kredytową przedsiębiorcy to:

majątek, jaki posiada przedsiębiorstwo,
źródło finansowania działalności,
struktura kapitału,
przychody i koszty prowadzenia działalności,
konkurencyjność przedsiębiorstwa.

Dochód firmy to kryterium kluczowe, aczkolwiek nie mniej istotna jest również jego regularność. Przed podjęciem decyzji, bank na pewno poprosi o mnóstwo dokumentów, które poświadczą osiągane dochody. Dodatkowo, jeśli prowadzisz jednoosobową działalność gospodarczą, sprawdzone zostaną również inne, posiadane zobowiązania kredytowe, koszty utrzymania i wydatki ponoszone zarówno na utrzymanie rodziny, jak i prowadzenie swojej firmy.

Nieco inaczej wygląda zdolność kredytowa w przypadku prowadzenia spółki, ponieważ kredyty oraz pożyczki zaciągnięte na spółkę, nie obciążają osobistej zdolności kredytowej przedsiębiorcy. Ponadto, jest ona liczona proporcjonalnie do wielkości udziałów posiadanych w danej spółce.

Jak poprawić swoją zdolność kredytową?

Wnioskując o kredyt hipoteczny, bank z pewnością dokładnie prześwietli Twoją historię kredytową, posiłkując się danymi pozyskanymi z Biura Informacji Kredytowej. Zatajanie jakichkolwiek informacji, które mogłyby mieć wpływ na decyzję podmiotu udzielającego kredyt, jest więc absolutnie nieuzasadnionym działaniem.

Czynniki, które obniżają Twoją zdolność kredytową w przypadku prowadzenia działalności gospodarczej to:

inne kredyty zaciągnięte do celów prywatnych lub na rozwój firmy,
zbyt wysoka optymalizacja kosztów,
niewykazywanie całości dochodu,
opóźnienia w płatnościach do ZUS i US,
zawieszenia działalności.

Jak zatem poprawić zdolność kredytową, by zwiększyć szansę na kredyt hipoteczny? Poniżej kilka możliwości:

konsolidacja prywatnych zobowiązań finansowych,
regularność w płatnościach (głównie do ZUS i US, jednak na Twoją korzyść działa również terminowe spłacanie innych kredytów, pożyczek, kart kredytowych),
zmniejszenie kosztów firmy, które obniżają należny podatek. Pamiętaj, że wysokość płaconych przez firmę podatków bezpośrednio przekłada się na wysokość dochodów, co jest informacją szalenie istotną dla banku,
zadbanie o rzeczowy i przekonujący biznesplan, który ułatwi bankowi oszacowanie potencjalnych zysków.

Jak długo należy prowadzić działalność, by ubiegać się o kredyt hipoteczny?

Ubiegając się o kredyt hipoteczny, oprócz zdolności kredytowej, ważny jest również czas prowadzenia działalności gospodarczej.

W większości banków minimalny okres funkcjonowania Twojego biznesu wynosi 12 miesięcy, jednak niektóre z nich wymagają co najmniej 24 miesięcy.

Od powyższej zasady istnieje jedno odstępstwo. Założenie działalności gospodarczej opartej na współpracy z podmiotem, który zatrudniał przedsiębiorcę na umowę o pracę, umożliwia ubieganie się o kredyt hipoteczny w wybranych bankach już po 3 miesiącach od rozpoczęcia działalności.

Dokumenty wymagane przy działalności gospodarczej

Dokumenty, jakie należy złożyć do banku, różnią się w zależności od sposobu rozliczania się z urzędem skarbowym, a także formy prawnej Twojej firmy, jednak część z nich jest stała i wymagana przez wszystkie banki.

Należą do nich:

potwierdzenie prowadzenia firmy (odpis z CEiDG lub umowa spółki),
zaświadczenie o REGON i NIP,
zaświadczenia z US i ZUS poświadczające nie zaleganie z płatnościami,
wysokość dochodu określonego na podstawie PIT, KPiR itd.

Dodatkowo, w zależności od sposobu rozliczania się z US, musisz liczyć się z koniecznością dostarczenia dodatkowych dokumentów. Są to odpowiednio:

Książka Przychodów i Rozchodów:

PIT 36 / 36L,
KPiR za ubiegły i bieżący rok,
amortyzacja oraz szczegółowa KPiR za ostatni miesiąc (wymagane w wybranych bankach).

Rozliczenie ryczałtowe:

PIT 28,
ewidencja przychodów za bieżący rok.

Karta Podatkowa:

informacja z US o wysokości podatku w bieżącym roku rozliczeniowym.

Księgi Handlowe:

PIT 36 / 36L,
rachunek zysków i strat za rok ubiegły oraz bieżący,
amortyzacja (wymagana w wybranych bankach).

Częstą praktyką w przypadku ubiegania się o kredyt hipoteczny, jest również konieczność przedłożenia dokumentu poświadczającego zgodę wspólników lub współmałżonka (ewentualnie orzeczenie intercyzy), na zaciągnięcie zobowiązania.

Kredyt hipoteczny a działalność gospodarcza – dodatkowe informacje

Powyżej przedstawiliśmy odpowiedzi na pytania, które najczęściej pojawiają się w kwestii zaciągnięcia kredytu hipotecznego w momencie prowadzenia działalności gospodarczej. Co jeszcze warto wiedzieć planując wizytę w banku?

Jeśli Twoja firma zarejestrowana jest poza granicami Polski, nie możesz ubiegać się o kredyt hipoteczny w polskich placówkach bankowych. Prowadzenie działalności w Polsce jest warunkiem koniecznym!
Twoja firma nie może przechodzić procesu restrukturyzacji, działalność nie może być również zawieszona.
Oferta kredytu hipotecznego dopasowywana jest indywidualnie. Oczywiście, każdy bank ma pewien zakres wymagań i formalności, które musisz dopełnić, jednak ostateczna decyzja dotycząca chociażby oprocentowania kredytu, jest wypadkową wielu, różnych czynników.
Twoja zdolność kredytowa może różnić się w zależności od wybranego banku. Poszczególne instytucje kierują się nierzadko własną metodologią, dlatego w przypadku odmowy, możesz spróbować złożyć wniosek w innym banku lub skorzystać z pomocy eksperta kredytowego, który zaproponuje najlepsze rozwiązanie.
Dobrym sposobem jest ponadto dokonanie wstępnej analizy zdolności kredytowej przez eksperta kredytowego, który dysponuje narzędziami umożliwiającymi jej dokładne zweryfikowanie, dzięki czemu zapoznasz się z podstawowymi wymaganiami banków jeszcze przed złożeniem wniosków kredytowych.