Kredyt hipoteczny a działalność gospodarcza

Prowadzisz działalność gospodarczą i planujesz ubiegać się o kredyt hipoteczny? W dzisiejszym artykule odpowiadamy na najczęściej zadawane pytania przedsiębiorców. Jak liczona jest zdolność kredytowa przedsiębiorcy? Czy jest sposób, by ją poprawić? Jakie dokumenty należy złożyć starając się o kredyt hipoteczny?

Kredyt hipoteczny a działalność gospodarcza – wszystko, o czym musisz wiedzieć przed wizytą w banku.

Kredyt hipoteczny kojarzony jest najczęściej jako wieloletnie zobowiązanie, zaciągnięte w wybranej placówce bankowej przez osoby prywatne, pracujące w tradycyjnym modelu umowy o pracę. A co w przypadku osób prowadzących działalność gospodarczą? Czy przedsiębiorcy mogą wziąć kredyt hipoteczny? Jak najbardziej, jednak warunki jego przyznania będą zgoła odmienne, a i sama procedura obwarowana jest wieloma zmiennymi, które wpływają na decyzję banku.

Kredyt hipoteczny dla prowadzących działalność gospodarczą

Na wstępie warto ustalić, iż prowadzenie działalności gospodarczej nie stanowi przeszkody do zaciągnięcia kredytu hipotecznego. Cała procedura – od złożenia wniosku do ostatecznej decyzji banku, jest niemal identyczna, jak w przypadku kredytów zaciąganych przez osoby pracujące na etacie. Różnice polegają na ilości dokumentów, jakie musisz dostarczyć analitykowi bankowemu, a także sposobie wyliczania zdolności kredytowej przedsiębiorcy. Analiza wniosku jest zdecydowanie bardziej wnikliwa, jednak pozytywny finał jest jak najbardziej osiągalny. Oczywiście pod warunkiem spełnienia określonych wymagań, narzuconych przez wybrany podmiot bankowy.

Co ważne, niektóre branże na starcie uzyskają gorszy scoring kredytowy, czyli ryzyko biznesowe jest w ich przypadku większe, niż w przypadku innych działalności gospodarczych. Do takich branż należą przede wszystkim: transport, ubezpieczenia, turystyka oraz branża budowlana. W wyniku zmian, jakie wniosła do sektora kredytów i pożyczek pandemia Covid-19, do branż wysokiego ryzyka dodano również gastronomię, hotelarstwo, branże eventowe, a także pośrednictwo finansowe.

Jeśli więc Twój biznes oparty jest o działalność w wyżej wymienionych usługach, uzyskanie kredytu hipotecznego może być bardziej skomplikowane. W celu lepszego zabezpieczenia zadłużenia, bank może zażądać większego wkładu własnego lub/oraz wykupienia dodatkowego ubezpieczenia. Podmiot udzielający kredyt musi mieć pewność, że jesteś w stanie spłacić zadłużenie, nawet w przypadku zmieniającej się sytuacji gospodarczej i finansowej.

Kredyt na mieszkanieSprawdź

Jak liczona jest zdolność kredytowa przy działalności gospodarczej?

Zdolność kredytowa to podstawowy wskaźnik wypłacalności kredytobiorcy. Wyliczana jest na podstawie wielu zmiennych i określa prawdopodobieństwo systematycznej spłaty zadłużenia, wraz z należnymi odsetkami i innymi kosztami powstałymi w momencie uruchomienia kredytu. Dla banku, oprócz samego spłacania kredytu, ważne jest również to, czy będzie on spłacany regularnie, zgodnie z harmonogramem ustalonym w umowie kredytowej.

Analiza pod kątem zdolności kredytowej przedsiębiorcy może różnić się w zależności od wybranego banku, rodzaju prowadzonej działalności, a także, o czym często zapominamy, od wnikliwej analizy samego kredytobiorcy. Nierzadko metodologia, którą kieruje się bank, jest niezrozumiała dla potencjalnego kredytobiorcy, a ostateczna decyzja jest inna nawet dla teoretycznie dwóch, niemal identycznych działalności.

Podstawowe czynniki określające zdolność kredytową przedsiębiorcy to:

majątek, jaki posiada przedsiębiorstwo,
źródło finansowania działalności,
struktura kapitału,
przychody i koszty prowadzenia działalności,
konkurencyjność przedsiębiorstwa.

Dochód firmy to kryterium kluczowe, aczkolwiek nie mniej istotna jest również jego regularność. Przed podjęciem decyzji, bank na pewno poprosi o mnóstwo dokumentów, które poświadczą osiągane dochody. Dodatkowo, jeśli prowadzisz jednoosobową działalność gospodarczą, sprawdzone zostaną również inne, posiadane zobowiązania kredytowe, koszty utrzymania i wydatki ponoszone zarówno na utrzymanie rodziny, jak i prowadzenie swojej firmy.

Nieco inaczej wygląda zdolność kredytowa w przypadku prowadzenia spółki, ponieważ kredyty oraz pożyczki zaciągnięte na spółkę, nie obciążają osobistej zdolności kredytowej przedsiębiorcy. Ponadto, jest ona liczona proporcjonalnie do wielkości udziałów posiadanych w danej spółce.

Jak poprawić swoją zdolność kredytową?

Wnioskując o kredyt hipoteczny, bank z pewnością dokładnie prześwietli Twoją historię kredytową, posiłkując się danymi pozyskanymi z Biura Informacji Kredytowej. Zatajanie jakichkolwiek informacji, które mogłyby mieć wpływ na decyzję podmiotu udzielającego kredyt, jest więc absolutnie nieuzasadnionym działaniem.

Czynniki, które obniżają Twoją zdolność kredytową w przypadku prowadzenia działalności gospodarczej to:

inne kredyty zaciągnięte do celów prywatnych lub na rozwój firmy,
zbyt wysoka optymalizacja kosztów,
niewykazywanie całości dochodu,
opóźnienia w płatnościach do ZUS i US,
zawieszenia działalności.

Jak zatem poprawić zdolność kredytową, by zwiększyć szansę na kredyt hipoteczny? Poniżej kilka możliwości:

konsolidacja prywatnych zobowiązań finansowych,
regularność w płatnościach (głównie do ZUS i US, jednak na Twoją korzyść działa również terminowe spłacanie innych kredytów, pożyczek, kart kredytowych),
zmniejszenie kosztów firmy, które obniżają należny podatek. Pamiętaj, że wysokość płaconych przez firmę podatków bezpośrednio przekłada się na wysokość dochodów, co jest informacją szalenie istotną dla banku,
zadbanie o rzeczowy i przekonujący biznesplan, który ułatwi bankowi oszacowanie potencjalnych zysków.

Kredyt na działalności gospodarczej a wkład własny

Oczywiście nie ma reguły w stabilności zatrudnienia czy też w wysokości zarobków. JDG może być prowadzona z sukcesem latami, a średnie wynagrodzenie osoby prowadzącej działalność gospodarczą nie odbiega znacząco od średniej na etacie. Właściciele spółek osiągają je z kolei, statystycznie oczywiście, wyższe niż średnia płaca. Mimo wszystko jednak własna działalność gospodarcza niesie ze sobą ryzyko niepewności (stąd np. stosowany przez niektóre banki wymóg prowadzenia jej przez 12 lub 24 miesiące przed udzieleniem kredytu). Jak dokładnie wysoki? Zależy to między innymi od struktury przychodów i dochodów, ich regularności i fluktuacji, ale także branży, w której prowadzona jest działalność. Uznawane za ryzykowne, jak chociażby gastronomia (w której przecież w pierwszym roku upada 60-70% lokali), mogą wpływać na wymóg wyższego wkładu własnego. Bank inaczej może też traktować osobę prowadzącą JDG na ryczałcie.

Czy sam fakt prowadzenia działalności gospodarczej ma jednoznaczne przełożenie na wysokość wkładu własnego, jaki będzie wymagany przez bank przy kredycie hipotecznym? Nie. Dla banku głównym czynnikiem decyzyjnym jest zdolność kredytowa. To prawda jednak, że mimo wszystko własna działalność gospodarcza niesie ze sobą ryzyko niepewności (stąd np. stosowany przez niektóre banki wymóg prowadzenia jej przez 12 lub 24 miesiące przed udzieleniem kredytu). Z drugiej strony patrząc, JDG może być prowadzona z sukcesem latami, a średnie wynagrodzenie osoby prowadzącej działalność gospodarczą nie odbiega znacząco od średniej na etacie. Właściciele spółek osiągają je z kolei, statystycznie oczywiście, wyższe niż średnia płaca. Zamiast zastanawiać się nad zależnością wkładu własnego przy hipotece na działalności, skupmy się więc na dochodzie, a raczej sposobie jego wyliczania przez banki.

Ryczałt od przychodów ewidencjonowanych – ten sposób rozliczania się jest korzystny dla wielu osób pod względami podatkowymi. Podstawą naliczania podatku jest tu przychód bez kosztów. W praktyce jednak banki stosują własne algorytmy określenia wysokości kosztów w zależności m.in. od charakteru działalności. Okazać się więc może, że bank przyjmie jako faktyczny dochód 20, 50 czy 80% przychodu.

Księga przychodów i rozchodów (KPiR) – na pierwszy rzut oka sytuacja jest tutaj prosta. Wynik podatkowy jest jasno widoczny w księgach, składa się zaś na niego przychód pomniejszony o koszty (rozchody). Jednak nie sama jego wartość jest ważna. Algorytmy i analitycy banku zwracają uwagę na strukturę kosztów i przychodów, ich sezonowość, powtarzalność, ale też regularność i fluktuację. Na nie z kolei wpływ mogą mieć czynniki zewnętrzne, jak np. utrata klientów na rzecz rozwiązań bazujących na LLM i AI. Z tego też powodu w ocenie banku zdolność kredytowa może się okazać mniejsza, niż gdy analizował ją sam zainteresowany wyłącznie na podstawie wyników w KPiR.

Karta podatkowa – to bardzo uproszczona forma opodatkowania, gdzie kwota podatku jest stała, ustalana decyzją naczelnika US, a rzeczywisty dochód w praktyce nie musi być znany, stały czy powtarzalny. Banki do wyliczania zdolności kredytowej przyjmują krotność – np. 3, 5, czy 8x wymiar karty podatkowej. Możliwe jest także, że taki dochód nie będzie wcale brany pod uwagę.

Jak więc widać, dochody, jakie w rzeczywistości ma przedsiębiorca, nie zawsze muszą być takimi, jakie bank uzna za podstawę określenia zdolności kredytowej. Jednak eksperci Credit Space pomogą dobrać optymalny kredyt hipoteczny przy działalności gospodarczej niezależnie od formy opodatkowania.

Refinansowanie kredytu

Jak długo należy prowadzić działalność, by ubiegać się o kredyt hipoteczny?

Ubiegając się o kredyt hipoteczny, oprócz zdolności kredytowej, ważny jest również czas prowadzenia działalności gospodarczej.

W większości banków minimalny okres funkcjonowania Twojego biznesu wynosi 12 miesięcy, jednak niektóre z nich wymagają co najmniej 24 miesięcy.

Od powyższej zasady istnieje jedno odstępstwo. Założenie działalności gospodarczej opartej na współpracy z podmiotem, który zatrudniał przedsiębiorcę na umowę o pracę, umożliwia ubieganie się o kredyt hipoteczny w wybranych bankach już po 3 miesiącach od rozpoczęcia działalności.

Kredyt hipoteczny na działalności gospodarczej – forma podatkowa

Prowadzenie działalności gospodarczej wiąże się z koniecznością odprowadzania podatków, przynajmniej potencjalnie. Możemy się więc rozliczać na skali podatkowej, podatkiem liniowym, ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych lub na zasadzie karty podatkowej. Przy czym ta ostatnia forma jest dostępna na zasadzie kontynuacji dla podatników, którzy korzystali z niej w roku 2021. Czy forma podatkowa ma przełożenie na możliwość uzyskania kredytu hipotecznego? Co do zasady nie. Udzielenie kredytu na działalności gospodarczej zależy przede wszystkim od zdolności kredytowej, która jest zależna od większej liczby zmiennych, niż sam rodzaj opodatkowania. Ten może jednak wpływać na rodzaj przedstawianych dokumentów (np. RZiS, KPiR, PIT 36/36L) albo ocenę ryzyka. Nasi eksperci potrafią wskazać banki, które mają odczuwalnie ostrzejsze kryteria w przyznawaniu kredytów osobom prowadzącym działalność w postaci spółki cywilnej rozliczającej się na zasadach ogólnych, czy też takie, w których najłatwiej uzyskać kredyt pracując w tzw. wolnych zawodach i rozliczając się na zasadzie ryczałtu.

Dokumenty wymagane do kredytu na działalności gospodarczej

Dokumenty, jakie należy złożyć do banku, różnią się w zależności od sposobu rozliczania się z urzędem skarbowym, a także formy prawnej Twojej firmy, jednak część z nich jest stała i wymagana przez wszystkie banki.

Należą do nich:

potwierdzenie prowadzenia firmy (odpis z CEiDG lub umowa spółki),
zaświadczenie o REGON i NIP,
zaświadczenia z US i ZUS poświadczające nie zaleganie z płatnościami,
wysokość dochodu określonego na podstawie PIT, KPiR itd.

Dodatkowo, w zależności od sposobu rozliczania się z US, musisz liczyć się z koniecznością dostarczenia dodatkowych dokumentów. Są to odpowiednio:

Książka Przychodów i Rozchodów:

PIT 36 / 36L,
KPiR za ubiegły i bieżący rok,
amortyzacja oraz szczegółowa KPiR za ostatni miesiąc (wymagane w wybranych bankach).

Rozliczenie ryczałtowe:

PIT 28,
ewidencja przychodów za bieżący rok.

Karta Podatkowa:

informacja z US o wysokości podatku w bieżącym roku rozliczeniowym.

Księgi Handlowe:

PIT 36 / 36L,
rachunek zysków i strat za rok ubiegły oraz bieżący,
amortyzacja (wymagana w wybranych bankach).

Częstą praktyką w przypadku ubiegania się o kredyt hipoteczny, jest również konieczność przedłożenia dokumentu poświadczającego zgodę wspólników lub współmałżonka (ewentualnie orzeczenie intercyzy), na zaciągnięcie zobowiązania.

Kredyt hipoteczny a działalność gospodarcza – dodatkowe informacje

Powyżej przedstawiliśmy odpowiedzi na pytania, które najczęściej pojawiają się w kwestii zaciągnięcia kredytu hipotecznego w momencie prowadzenia działalności gospodarczej. Co jeszcze warto wiedzieć planując wizytę w banku?

Jeśli Twoja firma zarejestrowana jest poza granicami Polski, nie możesz ubiegać się o kredyt hipoteczny w polskich placówkach bankowych. Prowadzenie działalności w Polsce jest warunkiem koniecznym!
Twoja firma nie może przechodzić procesu restrukturyzacji, działalność nie może być również zawieszona.
Oferta kredytu hipotecznego dopasowywana jest indywidualnie. Oczywiście, każdy bank ma pewien zakres wymagań i formalności, które musisz dopełnić, jednak ostateczna decyzja dotycząca chociażby oprocentowania kredytu, jest wypadkową wielu, różnych czynników.
Twoja zdolność kredytowa może różnić się w zależności od wybranego banku. Poszczególne instytucje kierują się nierzadko własną metodologią, dlatego w przypadku odmowy, możesz spróbować złożyć wniosek w innym banku lub skorzystać z pomocy eksperta kredytowego, który zaproponuje najlepsze rozwiązanie.
Dobrym sposobem jest ponadto dokonanie wstępnej analizy zdolności kredytowej przez eksperta kredytowego, który dysponuje narzędziami umożliwiającymi jej dokładne zweryfikowanie, dzięki czemu zapoznasz się z podstawowymi wymaganiami banków jeszcze przed złożeniem wniosków kredytowych.