Kupno mieszkania z hipoteką – czy warto?

W zasadzie, hipoteka nie stanowi istotnej przeszkody przy zakupie mieszkania. To po prostu środek zabezpieczający zobowiązania wobec osoby lub instytucji, która udzieliła kredytu na zakup tego mieszkania aktualnemu zbywcy. Instytucją tą jest najczęściej bank udzielający kredytu hipotecznego zbywcy. W niektórych przypadkach może to być również urząd skarbowy lub ZUS.

Dlatego przeprowadzenie bezpiecznej transakcji zakupu nieruchomości ma ogromne znaczenie i wymaga odpowiedniego przygotowania. Warto mieć na uwadze, że osoba lub instytucja, której dłużni jesteśmy (wierzyciel), ma prawo do zaspokojenia swojego roszczenia. To prawo przysługuje jej niezależnie od tego, kto aktualnie jest właścicielem nieruchomości.

Co warto wiedzieć na samym początku i o czym trzeba pamiętać, decydując się na zakup nieruchomości obciążonej hipoteką? O tym w dalszej części niniejszego artykułu.

Zakup nieruchomości z hipoteką – o czym pamiętać?

Jeśli interesuje Cię nabycie mieszkania, które jest już obciążone hipoteką, nie ma powodów do nadmiernych obaw. Procedura zakupu różni się trochę od standardowej, ale nie jest to skomplikowane. Oto co warto wiedzieć i na co zwrócić uwagę, aby cały proces przebiegł pomyślnie.

Sprawdzenie księgi wieczystej

Proces zakupu mieszkania obciążonego hipoteką należy zacząć od sprawdzenia księgi wieczystej – zwłaszcza jej III i IV działu. To tam znajdują się informacje o ograniczeniach dotyczących nieruchomości, kim jest wierzyciel i jaka jest kwota hipoteki. Dodatkowo księga wieczysta informuje także o ewentualnej egzekucji komorniczej, jeżeli mieszkanie byłoby nią objęte.

W sytuacji, gdy wierzycielem jest bank, należy zweryfikować aktualną kwotę zobowiązania. Kupujący powinien dopilnować, aby sprzedający wystąpił do banku o pismo, które wykaże jakiej wysokości wpłata będzie skutkować całkowitą spłatą kredytu i co za tym idzie – zwolnieniem lokalu od hipoteki. Kupujący powinien również oczekiwać dokumentu, promesy zwolnienia hipoteki przez bank, w sytuacji gdy cała kwota zostanie spłacona.

Zawarcie umowy przedwstępnej

Kiedy zdobędziemy istotne informacje dotyczące mieszkania, które nas interesuje, następny etap to podpisanie umowy przedwstępnej nabycia nieruchomości. To ważny krok, który zazwyczaj jest formalizowany w postaci aktu notarialnego, choć w tym wypadku forma aktu notarialnego nie jest wymagana. Umowa przedwstępna ma ogromne znaczenie dla zabezpieczenia interesów obu stron.

Biorąc pod uwagę, że hipoteka jest integralną częścią nieruchomości, przenosi się ona na nowego właściciela mieszkania. W związku z tym, umowa przedwstępna powinna zawierać jasno określone zasady spłaty zobowiązań, szczególnie jeśli sprzedający zobowiązuje się do uregulowania długu i wykreślenia hipoteki z księgi wieczystej. Spłata taka może się odbyć bowiem z zadatku, jaki kupujący uiszcza po podpisaniu umowy przedwstępnej.

Skuteczne wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej

Wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej odbywa się poprzez wniosek do sądu rejestrowego. Proces ten może trwać kilka miesięcy, ale kosztuje zwykle niewiele. Wniosek można złożyć zarówno jako sprzedający, jak i jako kupujący. Zwykle wnioskującym o wykreślenie hipoteki jest sprzedający, gdy posiada on środki na spłatę zobowiązania lub uzyskuje te środki w ramach umowy przedwstępnej. W takiej sytuacji zwykle w momencie zawierania docelowej umowy, hipoteka jest już wykreślona.

Najczęściej jednak jest tak, że to kupujący składa wniosek o wykreślenie hipoteki. Wówczas w docelowej umowie nabycia nieruchomości zawarte są dane wierzyciela, na które bezpośrednio kupujący bądź bank udzielający mu kredytu przelewa kwotę określoną w promesie wykreślenia hipoteki, reszta kwoty trafia na konto wskazane przez sprzedającego.

Taka procedura daje gwarancję kupującemu, że warunek konieczny do usunięcia hipoteki zostanie spełniony. Pozostaje wówczas wyłącznie dopełnić formalności w postaci pozyskania od wierzyciela zgody na wykreślenie hipoteki i złożenie stosownego wniosku w sądzie rejestrowym.

Kupno mieszkania z kredytem – czy to się opłaca?

Obecnie większość osób, chcąc nabyć mieszkanie, korzysta z kredytu hipotecznego, który jest zabezpieczony wartością nieruchomości poprzez ustanowienie ograniczonego prawa rzeczowego na niej w postaci hipoteki. To oznacza, że jeśli osoba ta nie spłaca rat kredytu, bank może przejąć to mieszkanie.

Mieszkania z obciążeniem w postaci hipoteki są bardzo powszechnym zjawiskiem na rynku wtórnym. Nie jest to jednak przeszkodą w procesie kupna lub sprzedaży takiej nieruchomości. To standardowa procedura, którą można przeprowadzić bez problemu. Co więcej, nie ma niczego, co by przeszkodziło w sfinansowaniu zakupu takiego mieszkania za pomocą kredytu hipotecznego. Kupno mieszkania z hipoteką nie niesie ze sobą specjalnych przywilejów ani ryzyk, jeśli uprzednio sprawdzimy wszystkie aspekty prawne, nie wpływa więc na wartość transakcji.