Umowa kredytowa na kredyt hipoteczny: co musisz wiedzieć?

Złożenie wniosku o kredyt i otrzymanie pozytywnej decyzji ze strony banku to pierwsze etapy procesu kredytowego, które stwarzają możliwość uzyskania środków na zakup mieszkania. Dla wielu kredytobiorców podpisanie umowy kredytowej jest pierwszym etapem o kluczowym znaczeniu. Jej treść bywa czasem trudna do zrozumienia, dlatego w tym artykule przedstawiamy wskazówki dotyczące kluczowych zapisów, na jakie warto zwrócić szczególną uwagę, a także omawiam związane z nimi obowiązki kredytobiorcy.

W zależności od banku umowy kredytu hipotecznego mogą wykazywać pewne różnice szczegółowe, jednak ogólna struktura jest zbliżona. Każda umowa kredytowa powinna precyzyjnie określać dane obu stron, zawierać informacje dotyczące warunków kredytu, opłat i prowizji, a także wytyczne dotyczące postępowania w sytuacjach szczególnych.

Czym jest umowa kredytowa?

Prawo bankowe definiuje umowę kredytową jako formę porozumienia pomiędzy bankiem a kredytobiorcą, w ramach której bank udostępnia określoną kwotę środków finansowych kredytobiorcy. Te środki są przeznaczone na opisane w umowie cele, a kredytobiorca zobowiązuje się zwrócić całą sumę wraz z odsetkami i innymi kosztami zgodnie z warunkami ustalonymi w umowie. Umowa kredytowa musi być zawarta na piśmie, pod rygorem nieważności.

Umowa o kredyt hipoteczny – najważniejsze elementy

Wszystkie elementy umowy kredytowej są określone przez przepis art. 69 ust. 2 Prawa bankowego. Umowa zazwyczaj składa się z dwóch głównych części: ogólnych warunków i opisu konkretnej sytuacji osoby ubiegającej się o kredyt.

Umowa kredytu hipotecznego to zobowiązanie na długie lata, często osiągające znaczne kwoty, zwykle w setkach tysięcy złotych, czasem większe niż milion. Dlatego konieczne jest, aby regulująca je umowa była precyzyjna i zawierała szczegółowe informacje dotyczące różnych aspektów spłaty kredytu.

Wśród wymienionych w ustawie kluczowych elementów umowy kredytowej znajdują się:

dane stron umowy;
kwota kredytu i jego waluta;
cel kredytowania;
warunki i termin spłaty kredytu;
w przypadku umowy o kredyt denominowany lub indeksowany, szczegółowe zasady określania sposobów i terminów ustalania kursu wymiany walut, na podstawie którego wyliczana jest kwota kredytu, jego transz i rat kapitałowo-odsetkowych oraz zasad przeliczania na walutę wypłaty albo spłaty kredytu;
wysokość oprocentowania kredytu i warunki jego zmiany;
sposób zabezpieczenia spłaty kredytu;
zakres uprawnień banku związanych z kontrolą wykorzystania i spłaty kredytu;
terminy i sposób postawienia do dyspozycji kredytobiorcy środków pieniężnych;
wysokość i warunki zapłaty prowizji, jeżeli umowa ją przewiduje;
warunki zmiany i rozwiązania umowy.

Wzór umowy kredytowej powinien być dostępny na stronach internetowych banków. Elementy umowy kredytowej mogą różnić się między bankami i rodzajami kredytów. Warto zaznaczyć, że rzeczywisty dokument powinien być przedstawiony kredytobiorcy odpowiednio wcześniej, przed podpisaniem umowy.

Zawarcie umowy kredytowej na kredyt hipoteczny – na to uważaj!

Mimo, iż przepisy prawa dość precyzyjnie określają warunki jakie musi spełniać umowa kredytowa, czasem dochodzi do nieporozumień między bankami a kredytobiorcami a ich przyczyną zwykle jest niezrozumienie warunków określonych w umowie. W dalszej części niniejszego artykułu postaram się omówić elementy umowy kredytowej, które generują najwięcej tego typu sytuacji.

Warunki częściowej nadpłaty bądź wcześniejszej spłaty kredytu

Niejednokrotnie zdarza się, że kredytobiorca planuje uregulować swoje zobowiązanie przed planowanym terminem, ustalonym w harmonogramie spłat. W umowie kredytowej powinien być zawarty stosowny zapis, precyzujący warunki dotyczące wcześniejszej spłaty. Konieczne jest szczegółowe określenie sytuacji i zasad, na jakich można przedterminowo całkowicie lub częściowo spłacić kredyt hipoteczny. Dla kredytobiorcy kluczowe jest uzyskanie informacji dotyczących ewentualnych konsekwencji i związanych z nimi kosztów wcześniejszej spłaty zobowiązania.

W umowie powinny być uwzględnione następujące aspekty:

rodzaj opłat, jakie obciążą klienta,
czynniki wpływające na wysokość tych opłat,
sposób ich obliczania.

Warto zauważyć, że dla kredytów hipotecznych zaciągniętych po 21 lipca 2017 roku obowiązują przepisy ogólne, które ograniczają czas w jakim opłaty za wcześniejszą spłatę kredytu hipotecznego mogą zostać naliczone oraz wysokość tych opłat. W przypadku kredytów zaciągniętych wcześniej obowiązują wyłącznie zapisy określone wprost w umowie.

Określenie wszystkich kosztów kredytu hipotecznego.

Jednym z kluczowych aspektów umowy kredytowej są koszty odsetkowe i wszelkie dodatkowe opłaty, które kredytobiorca zobowiązuje się pokryć, składając swój podpis na dokumencie. Po otrzymaniu umowy warto szczegółowo sprawdzić poprawność wszystkich kwot oraz wszelkich produktów bankowych uwzględnionych w zobowiązaniu. Często bowiem tak zwane umowy wiązane, oferując bardziej korzystne oprocentowanie niż standardowe umowy kredytowe jednocześnie zawierają dodatkowe produkty bankowe, które generują pewne koszty.

Ważne jest dokładne przeliczenie czy dla naszego przypadku faktycznie uzyskujemy korzyść z transakcji wiązanej, bywa bowiem czasem, że koszty dodatkowych produktów przewyższają potencjalne korzyści wynikające z promocyjnego oprocentowania. Umowa musi zawierać jasno określone postanowienia dotyczące naliczania wszystkich kosztów kredytu. Wszystkie koszty można zweryfikować w tabeli opłat i prowizji, którą powinna posiadać każda instytucja finansowa.

Warunki wypowiedzenia umowy przez każdą ze stron

Zakończenie umowy kredytu hipotecznego może nastąpić z inicjatywy zarówno banku, jak i kredytobiorcy. Zazwyczaj instytucja finansowa podejmuje tę decyzję, gdy klient zaniedbuje swoje zobowiązania płatnicze. Niemniej jednak, bank posiada prawo do wypowiedzenia umowy również w innych przypadkach, a szczegóły takich sytuacji powinny być sprecyzowane w treści umowy.

Z drugiej strony, kredytobiorca również ma możliwość zrezygnowania z umowy. Na podjęcie tej decyzji przysługuje mu okres 14 dni od daty podpisania dokumentu. Warunki związane z odstąpieniem od umowy kredytowej powinny być precyzyjnie określone w umowie, wskazując konkretne kroki, jakie klient musi podjąć w celu zrealizowania tego prawa.

Zgoda na zaciąganie innych zobowiązań

Zaciągając kolejne zobowiązanie kredytowe zawsze będziemy weryfikowani przez bank pod kątem wysokości posiadanych rat. Na tej podstawie bank, w którym będziemy chcieli uzyskać nowy kredyt oceni czy uzyskanie nowego kredytu jest możliwe.

Dodatkowe zobowiązanie, takie jak rata pożyczki czy kredytu gotówkowego, może wpłynąć na stabilność finansową klienta, która jest kwestią kluczową dla banku udzielającego kredytu hipotecznego, dużego zobowiązania na wiele lat, gdzie egzekucja zobowiązań bywa czasochłonna, skomplikowana i kosztowna.

Warto zauważyć, że przy systematycznej spłacie rat kredytu hipotecznego, bank zazwyczaj nie bierze pod lupę sytuacji finansowej kredytobiorcy w trakcie spłacania kredytu hipotecznego.

Wycena nieruchomości stanowiącej zabezpieczenie kredytu hipotecznego

Ubiegając się o kredyt hipoteczny musimy wiedzieć, że zabezpieczeniem spłaty kredytu jest wpisana do księgi wieczystej hipoteka. Przed podjęciem decyzji kredytowej bank potrzebuje informacji o wartości nieruchomości, która będzie stanowiła zabezpieczenie spłaty kredytu. Zgodnie z obowiązującym prawem oszacowanie takiej wartości zlecane jest niezależnemu rzeczoznawcy, który z tego tytułu pobiera wynagrodzenie. Klient banku planujący skorzystanie z kredytu hipotecznego jest zobowiązany do pokrycia kosztów wyceny nieruchomości.

Dokumentacja finansowa

Bank, który udziela kredytu hipotecznego na długi okres, musi upewnić się, że kredytobiorca będzie w stanie systematycznie regulować zobowiązania, uwzględniając obecną sytuację finansową, w której się znajduje w chwili analizy zdolności kredytowej.

Czasem w umowach kredytowych znajdują się zapisy, nakładające na kredytobiorcę obowiązek dostarczenia informacji dotyczącej jego sytuacji finansowej. W przypadku umowy hipotecznej, może być określone, kiedy kredytobiorca musi poinformować bank o zmianie sytuacji finansowej jego gospodarstwa domowego. Zwykle taka konieczność wymagana jest, gdy płynność finansowa gospodarstwa ulegnie pogorszeniu.

Nie zawsze konieczne jest przedstawienie zaświadczenia o zarobkach; wyciąg z rachunku bankowego może być wystarczający. W znakomitej większości przypadków kredytobiorca posiada rachunek w banku, który udzielił kredytu i bieżąca analiza sytuacji na tym rachunku jest dla banku wystarczająca, wówczas dostarczanie dodatkowej dokumentacji nie jest wymagane.

Podpisanie umowy kredytowej

Podpisanie umowy kredytowej stanowi wiążący dokument dla obu stron, jednakże nie oznacza to natychmiastowego przekazania środków finansowych. Realizacja wypłaty kredytu jest uzależniona od spełnienia precyzyjnie określonych warunków, jakie są zawarte w umowie. W praktyce, pieniądze nie są przekazywane natychmiast po podpisaniu umowy kredytowej.

Warunki uruchomienia kredytu mogą obejmować przedstawienie aktu notarialnego zakupu nieruchomości, potwierdzenie złożenia wniosku o ustanowienie hipoteki czy ubezpieczenia nieruchomości, która będzie zabezpieczeniem spłaty kredytu. W niektórych przypadkach konieczne może być również udokumentowanie wniesienia środków własnych lub uzyskanie ubezpieczenia na życie. Dopiero po spełnieniu tych warunków kredyt zostaje aktywowany.

Wsparcie eksperta kredytowego Credit Space w analizie umowy kredytowej

Ekspert kredytowy Credit Space może odegrać istotną rolę na każdym etapie procesu uzyskania kredytu hipotecznego, pomagając klientowi zrozumieć i wybrać odpowiednią ofertę kredytu oraz dostosować ją do indywidualnych potrzeb i możliwości finansowych klienta.

Niewątpliwie jednak jedną z kluczowych ról eksperta kredytowego jest uświadomienie klienta jakiego typu zobowiązania, nie tylko finansowe, zaciąga podpisując umowę kredytową. Warto więc skorzystać z pomocy eksperta kredytowego Credit Space, który zapewnia wsparcie w całym procesie kredytowym w tym również pomoc w zrozumieniu każdego aspektu umowy kredytowej w odniesieniu do indywidualnej sytuacji danego kredytobiorcy.