Kredyt hipoteczny – krok po kroku

Jeśli rozważasz zaciągnięcie kredytu hipotecznego na wymarzone mieszkanie, koniecznie przeczytaj poniższy artykuł. Wyjaśniamy w nim szczegółowo cały proces uzyskania kredytu hipotecznego, radzimy, na co zwrócić uwagę podczas przechodzenia ścieżki kredytowej oraz jakich formalności musisz dopełnić, by Twój wniosek uzyskał pozytywną decyzję banku.

Kredyt hipoteczny – co to jest?

Kredyt hipoteczny jest zobowiązaniem kredytowym udzielanym przez instytucje bankowe, gdzie zabezpieczeniem wierzytelności banku jest hipoteka. W przeciwieństwie do tradycyjnych kredytów konsumenckich, zadłużenie to zaciągane jest na kilkanaście lub kilkadziesiąt lat, a wysokość zobowiązania uzależniona jest od zdolności kredytowej wnioskodawcy oraz wartości nieruchomości stanowiącej zabezpieczenie kredytu hipotecznego.

Forma spłacania kredytu hipotecznego nie odbiega od innego rodzaju pożyczek – pozyskane wsparcie finansowe spłacane jest przez kredytobiorcę w comiesięcznych ratach, na zasadach określonych w umowie kredytowej. Całkowity koszt kredytu hipotecznego obejmuje wysokość wnioskowanej kwoty powiększonej o oprocentowanie oraz dodatkowe opłaty pobierane przez bank.

Zabezpieczenie kredytu hipotecznego

Zabezpieczeniem wierzytelności chroniącym interesy i minimalizującym ryzyko banku jest hipoteka, czyli ograniczone prawo rzeczowe powstające w efekcie stosownego wpisu w księdze wieczystej nieruchomości. Co taki wpis oznacza dla kredytobiorcy? W przypadku zaniechania spłaty kolejnych rat bank jest uprawniony do sprzedaży nieruchomości stanowiącej zabezpieczenie kredytu w celu odzyskania swoich środków.

Sama definicja kredytu hipotecznego regulowana jest przez Ustawę z dnia 23 marca 2017 r. o kredytach hipotecznych, która określa prawa i obowiązki obu stron umowy kredytowej, punktuje szereg zasad udzielania wsparcia, ale również działalności pośredników i agentów kredytowych.

Zgodnie z wyżej przytoczoną ustawą, kredyt hipoteczny może być udzielony wyłącznie przez instytucje bankowe, a finansowany cel to między innymi:

zakup mieszkania lub domu na rynku pierwotnym i rynku wtórnym,
budowę lub modernizację budynku mieszkalnego,
zakup działki budowlanej,
nabycie udziałów w danej nieruchomości,
adaptację budynku niemieszkalnego na lokal mieszkaniowy.

Na wysokość kredytu hipotecznego i comiesięcznej raty wpływają trzy główne czynniki – okres kredytowania, rodzaj rat (stałe lub zmienne), a także oprocentowanie składające się aktualnie ze stawki referencyjnej WIBOR i marży banku. Cała procedura udzielania kredytów hipotecznych jest skomplikowana i długotrwała, połączona z wnikliwą analizą zarówno samej nieruchomości, jak i wnioskodawcy, a zwłaszcza jego historii kredytowej i zdolności kredytowej.

Kredyt hipoteczny – sprawdź swoją zdolność kredytową

Jak już wspomnieliśmy, zdolność kredytowa jest jednym z kluczowych aspektów analizowanych przez bank w momencie ubiegania się o kredyt hipoteczny. Pozwala określić, czy masz możliwość, by regularnie spłacać zadłużenie, co znacznie minimalizuje ryzyko banku.

Analiza zdolności kredytowej wnioskodawcy to skrupulatna i długotrwała procedura, której wynik bazuje na kilku podstawowych czynnikach:

wysokość dochodów oraz ich źródło,
wysokość comiesięcznych zobowiązań stałych,
kwota aktualnie spłacanych zadłużeń,
wiek i stan cywilny,
ilość osób w gospodarstwie domowym,
historia kredytowa badana na podstawie raportów Biura Informacji Kredytowej BIK oraz Biura Informacji Gospodarczej BIG.

Wiedza na temat zdolności kredytowej pozwala zawęzić pole poszukiwań oraz poznać widełki cenowe nieruchomości. Co więcej, znacznie skraca czas poszukiwań, ponieważ wiesz, jakim maksymalnie budżetem możesz dysponować.

Czy możesz sprawdzić swoją zdolność kredytową?

Oczywiście! Jedną z opcji jest wizyta w wybranej placówce bankowej i rozmowa z pracownikiem banku lub z niezależnym doradcą finansowym. Znacznie wygodniejszą formą polecaną przez nas jest dokonanie wstępnej analizy zdolności kredytowej przez eksperta kredytowego, który dysponuje narzędziami umożliwiającymi jej dokładne zweryfikowanie, dzięki czemu zapoznasz się z podstawowymi wymaganiami banków jeszcze przed złożeniem wniosków kredytowych.

Kredyt hipoteczny – wysokość wkładu własnego

Otrzymanie wsparcia finansowego uwarunkowane jest spełnieniem przez wnioskodawcę określonych wymagań banku. Jednym z nich jest odpowiednio wysoki wkład własny, czyli pewna suma oszczędności posiadana przez osobę ubiegającą się o kredyt.

Jeszcze kilka lat temu w sektorze kredytów hipotecznych można było spotkać oferty finansujące 100% wartości nieruchomości. Obecnie jest to niemożliwe, a wysokość wymaganego wkładu własnego określają indywidualne przepisy konkretnej instytucji bankowej.

Porównując oferty różnych banków, minimalna wysokość wkładu własnego to 10%, a najczęściej spotykaną jest 20% wartości nieruchomości. Oznacza to, iż ubiegając się o kredyt na zakup nieruchomości o wartości 500 tys. złotych, musisz dysponować środkami własnymi w wysokości minimum 50 tys. złotych.

Należy podkreślić, że wkładem własnym przy kredycie hipotecznym może być nie tylko gotówka, ale także:

zadatek wpłacony sprzedającemu, potwierdzony umową przedwstępną,
środki zgromadzone w Pracowniczych Planach Kapitałowych PPK,
środki gromadzone na Indywidualnym Koncie Emerytalnym IKE oraz Indywidualnym Koncie Zabezpieczenia Emerytalnego IKZE,
inna nieruchomość lub działka,
środki pozyskane z darowizny.

Jeśli nie dysponujesz wystarczającymi oszczędnościami, bank może zaproponować dodatkowe ubezpieczenie niskiego wkładu własnego, co oznacza podwyższenie marży oraz wyższe raty do momentu spłaty brakującej kwoty. Choć takie rozwiązanie jest dla wnioskodawcy bardziej kosztowne, to nierzadko jest to jedyna możliwość uzyskania kredytu hipotecznego i nabycia wymarzonej nieruchomości.

Sprawdź czy możesz skorzystać z kredytu bez wkładu własnego w ramach programu Rodzinny Kredyt Mieszkaniowy.

Wypełnij ankietę

Wybór nieruchomości – kredyt hipoteczny

Wybór nieruchomości to temat rzeka, który w największym stopniu warunkowany jest preferencjami, możliwościami finansowymi, ale również sytuacją życiową wnioskodawcy. Zanim przystąpisz do wnioskowania o kredyt hipoteczny odpowiednio wcześniej zapoznaj się z ofertami na rynku nieruchomości. Jeśli rozważasz zakup nieruchomości od dewelopera, koniecznie poznaj planowane, jak również już zrealizowane inwestycje oraz sprawdź jego rzetelność i wiarygodność. Niezależnie od tego, czy zdecydujesz się na kredyt hipoteczny na zakup nieruchomości z rynku pierwotnego, czy wtórnego, musisz prześledzić ceny mieszkań, aby zorientować się jaki metraż mieszkania jest w Twoim zasięgu.

W sytuacji finansowania budowy domu złożenie wniosku kredytowego powinno być zaplanowane już po znalezieniu odpowiedniej działki pod inwestycję.

Kredyt hipoteczny – umowa przedwstępna

Znalezienie odpowiedniej nieruchomości spełniającej wszystkie założone kryteria, to zawsze bardzo ważny moment, decydując się na jej zakup podpisz ze sprzedającym umowę przedwstępną. Czym jest umowa przedwstępna? Jest to dokument, w którym obie strony transakcji zobowiązują się do zawarcia w określonym czasie umowy przyrzeczonej, czyli ostatecznego i właściwego aktu przeniesienia własności nieruchomości, poświadczonego notarialnie. Możemy więc śmiało powiedzieć, że jest to swego rodzaju rezerwacja nieruchomości.

Umowa przedwstępna powinna być zawarta w momencie niemożności natychmiastowego podpisania umowy właściwej, czego przyczyną są zazwyczaj kwestie finansowe. Co więcej, podpisana umowa przedwstępna, czyli tzw. oświadczenie woli, jest jednym z głównych dokumentów wymaganych przez bank do wniosku o kredyt hipoteczny. Głównym celem dokumentu jest poświadczenie, że sprzedający chce sprzedać, a kredytobiorca chce kupić rzeczoną nieruchomość.

Aby umowa była ważna, niezbędne jest zawarcie poniższych informacji:

określenie przedmiotu umowy (lokalizacja, stan zabudowy, powierzchnia, dokładny adres),
szczegółowe dane osobowe stron transakcji – sprzedającego i kupującego,
cena nieruchomości,
wysokość zadatku lub zaliczki wpłaconej sprzedającemu.

Na wszelki wypadek dobrze jest zawrzeć w umowie przedwstępnej klauzulę, iż podpisanie aktu właściwego nastąpi po otrzymaniu przez kupującego pozytywnej decyzji kredytowej, dzięki czemu kupujący może wycofać się z finalizacji transakcji, gdy bank ostatecznie odrzuci wniosek.

Kredyt hipoteczny a wymagane dokumenty

Decyzja zapadła i bank został wybrany? Kolejny krok to skompletowanie wymaganych dokumentów do złożenia wniosku o kredyt hipoteczny. Pamiętaj, że niektóre z nich mają określoną ważność, inne z kolei muszą być dostarczone na drukach bankowych.

Aby ułatwić proces zbierania dokumentacji przejdź do „Listy dokumentów” w portalu www.creditspace.pl i sprawdź jakie dokumenty będą niezbędne do złożenia wniosków kredytowych w wybranych bankach.

Przed złożeniem wniosku upewnij się, że masz pełną listę dokumentów i dopilnuj, by zostały złożone w odpowiednim terminie. W przypadku pytań zapraszamy do kontaktu z naszymi ekspertami kredytowymi, którzy pomogą przebrnąć przez całą procedurę i skompletować listę punkt po punkcie.

Porównaj oferty kredytów hipotecznych

Nieruchomość jest już wybrana, a umowa przedwstępna spisana? Teraz jest idealny moment, aby uzyskać od banku wsparcie finansowe w formie kredytu hipotecznego!

Jak nie pogubić się w gąszczu ofert i możliwości? Każdy bank będzie kusił i przekonywał, jednak zachowaj zimną krew i nie ulegaj emocjom. Kredyt hipoteczny to zobowiązanie na kilkadziesiąt lat, dlatego ta decyzja może zaważyć na całym Twoim życiu.

Kluczowe aspekty, jakie należy wziąć pod uwagę wybierając ofertę kredytu hipotecznego to: marża kredytu, oprocentowanie, prowizja oraz dodatkowe koszty, np. ubezpieczenie niskiego wkładu własnego, na życie lub od utraty pracy. Wymienione czynniki w połączeniu z oczekiwaną wysokością kredytu, ilością rat oraz wysokością wkładu własnego, pozwolą wybrać oferty kredytu hipotecznego najbardziej kompatybilne z Twoimi potrzebami.

Jeśli brak Ci doświadczenia, dobrym rozwiązaniem będzie skorzystanie z pomocy doświadczonego eksperta kredytowego, który ma wgląd w oferty wszystkich banków w Polsce, dzięki czemu będzie w stanie dopasować taką, która najpełniej odpowiada Twoim potrzebom. Możesz również skorzystać z naszej porównywarki ofert kredytów i pożyczek hipotecznych www.creditspace.pl, gdzie samodzielnie porównasz zawsze aktualne oferty.

Złożenie wniosku kredytowego

Złożenie wniosku o kredyt hipoteczny razem z całą dokumentacją uruchamia proces decyzyjny. Jest to więc kluczowy, a jednocześnie niemal ostatni krok, jaki musisz zrobić, by pozyskać kredyt na wymarzoną nieruchomość.

Wniosek kredytowy różni się w zależności od wybranej instytucji bankowej, jednak większość z nich zawiera wykaz podstawowych danych na temat wnioskodawcy i kredytowanej nieruchomości.

Pytania, które zawsze pojawiają się we wniosku kredytowym dotyczą głównie:

danych osobowych – miejsce zamieszkania oraz zameldowania, imię i nazwisko, numer PESEL, numer i seria dokumentu tożsamości, telefon kontaktowy, adres e-mail
sytuacji rodzinnej – czy jesteś w związku małżeńskim, czy masz dzieci, ile osób obejmuje Twoje gospodarstwo domowe, ile osób jest na Twoim utrzymaniu
sytuacji finansowej – forma zatrudnienia, wysokość dochodów, miesięczne koszty utrzymania, inne kredyty i zobowiązania finansowe
planowanego kredytu – preferowany okres spłaty, wysokość kredytu.

Pamiętaj, że dane osobowe, które wpisujesz oraz wszelkie informacje na temat nieruchomości, muszą być zgodne z prawdą. Bank dokładnie prześwietli zarówno Twoją historię kredytową, jak i wszystkie inne aspekty zawarte we wniosku o kredyt hipoteczny, dlatego odpowiedzi niezgodne ze stanem faktycznym z pewnością zostaną bardzo szybko wychwycone. W najbardziej optymistycznym założeniu – zostaniesz poproszony o wyjaśnienia i aktualizację podanych informacji, najczęściej jednak taka sytuacja kończy się odrzuceniem wniosku o kredyt hipoteczny i negatywną decyzją banku.

Negocjacje warunków kredytu hipotecznego

Informacja z banku o pozytywnej decyzji kredytowej to ogromna radość oraz ulga. Oznacza również, że jesteś niemal na finiszu procedury. Kolejny krok to wizyta w placówce w celu podpisania umowy kredytu hipotecznego, jednak po pierwsze – nie musisz tego robić od razu, a po drugie – nie musisz podpisywać umowy w jej pierwotnej formie.

Jak zatem podejść do tematu, by finalnie umowa była dla Ciebie sprzyjająca?

Poproś o wzór umowy, co da możliwość dokładnego zapoznania się ze wszystkimi punktami i przypisami. To prawdopodobnie jedna z ważniejszych inwestycji Twojego życia, dlatego przeczytaj ja na spokojnie, a w razie niejasności, koniecznie poproś pracownika banku o szczegółowe wyjaśnienia.
Warunki umowy podlegają negocjacjom, dlatego możesz zaakceptować zaproponowane warunki lub spróbować wpłynąć na ostateczny kształt umowy. W perspektywie kilkudziesięciu lat, nawet niewielka korekta na pozór mało ważnych składowych, może okazać się znaczącą zmianą.

Pamiętaj, że do negocjacji warunków umowy kredytowej musisz się bardzo dobrze przygotować, a wytoczenie ciężkich dział w postaci rzeczowych i uzasadnionych argumentów, często przynosi pozytywne skutki. Co prawda, każdy bank ma z góry określone zasady przyznawania kredytów hipotecznych, jednak każdy bank ma również niewielkie widełki, w których zakresie można dokonać stosownych zmian.

Decyzja kredytowa i podpisanie umowy

Jeśli negocjacje z bankiem zakończyły się pozytywnie, a przedstawione warunki spełniają Twoje oczekiwania, nadszedł moment, by złożyć podpis. Oznacza to, że akceptujesz zapisy zawarte w umowie kredytu hipotecznego i zobowiązujesz się przestrzegać harmonogramu spłat oraz innych punktów dokumentu.

Jednak to nie koniec formalności. Po podpisaniu umowy musisz dostarczyć do banku kolejne dokumenty, takie jak cesję wkładu budowlanego (w przypadku zakupu nieruchomości na rynku pierwotnym) lub akt notarialny i wniosek o wpis hipoteki do Księgi Wieczystej (w przypadku zakupu na rynku wtórnym).

Jest to ostatni z warunków przed uruchomieniem kredytu hipotecznego. Przekazanie środków następuje w ciągu kilku dni od dopełnienia powyższych formalności. Jeśli nieruchomość jest w trakcie budowy, wypłata kredytu hipotecznego następuje w transzach, na podstawie planowanych etapów prac.

Wpis do księgi wieczystej i odbiór mieszkania

W momencie dopełnienia wszystkich formalności następuje odbiór mieszkania, a Twoim obowiązkiem jest uiszczanie kolejnych rat kredytu hipotecznego zgodnie z harmonogramem spłat.
Wpis hipoteki do księgi wieczystej i dostarczenie stosownego odpisu do banku oznacza, że właśnie zakończył się cały proces kredytowy.

Interesuje Cię kredyt hipoteczny? Rozważasz różne oferty banków, ale cała procedura wydaje Ci się zbyt skomplikowana? Skorzystaj z pomocy naszych doświadczonych ekspertów finansowych. Na stronie Credit Space znajdziesz również czytelny i intuicyjnie działający kalkulator kredytów hipotecznych – narzędzie, które przeszuka dla Ciebie oferty banków, a Ty wybierzesz opcję skrojoną na miarę Twoich potrzeb.