Jaki trzeba mieć wkład własny?

Wkład własny to fraza odmieniana przez wszystkie przypadki przez ubiegających się o kredyt na mieszkanie. W tym artykule przybliżymy, czym jest wkład własny, czy możliwy jest kredyt hipoteczny bez wkładu własnego, a także jaki jest minimalny wkład własny w 2021 roku. Szykujesz się do wzięcia kredytu mieszkaniowego? Sprawdź koniecznie, co musisz wiedzieć o wkładzie własnym!

Wkład własny – co to jest?

Zgodnie z Rekomendacją S, którą wydała dla banków Komisja Nadzoru Finansowego, wkład własny to zabezpieczenie, które nie dopuszcza możliwości finansowania przez daną instytucję 100% wartości nieruchomości. Rekomendacja brzmi następująco: bank powinien ustanowić taką strukturę finansowania inwestycji, aby zapewnić podział ryzyka pomiędzy kredytobiorcę i bank, głównie poprzez odpowiednie zaangażowanie środków własnych kredytobiorcy, czyli wkład własny.

W przypadku kredytu hipotecznego wkład własny na mieszkanie jest więc de facto poziomem środków własnych (oszczędności), które jesteś w stanie dostarczyć instytucji finansującej Twój zakup. Im większy będzie Twój wkład własny, czyli realny udział w inwestycji, którą planujesz, tym warunki ofertowe przedstawione przez dany bank mogą być korzystniejsze. Warto zapamiętać, że bank określa indywidualnie wymogi dotyczące wkładu własnego (kwota ta nie może być nigdy mniejsza niż 10% wartości nieruchomości).

Ważne: Ustawodawca dopuszcza wniesienie tylko 10% wkładu własnego przez kredytobiorcę, ale wtedy konieczne jest wykupienie Ubezpieczenia Niskiego Wkładu Własnego, nazywanego również Ubezpieczeniem Brakującego Wkładu.

Ile wynosi minimalny wkład własny 2025?

W roku 2025 minimalny wkład własny przy kredycie hipotecznym wynosi 20% wartości nieruchomości. Wynika to ze wspomnianej już Rekomendacji S, zgodnie z którą wartość wskaźnika LtV (ang. loan to value, dosłownie „pożyczka od wartości”) w momencie uruchomienia kredytu zabezpieczonego na nieruchomości mieszkalnej nie powinna przekraczać poziomu 80% (co odpowiada wkładowi własnemu 20%). Część banków umożliwia także zaciągnięcie zobowiązania z 10% wkładem własnym, jeśli zostanie ustalone dodatkowe ubezpieczenie kredytu. Istnieje również możliwość wzięcia kredytu bez wkładu własnego w ramach programu rządowego. W tym wypadku należy jednak spełnić warunki określone przez konkretny program. Mogą one dotyczyć np. limitu wieku, metrażu czy maksymalnej kwoty za metr kwadratowy.

Co może być wkładem własnym?

Jak ustaliliśmy już wcześniej, kredyt hipoteczny bez wkładu własnego nie jest możliwy. To zabezpieczenie banku, które jest obligatoryjne dla każdego kredytobiorcy. Istnieją natomiast inne (także niegotówkowe) formy zabezpieczenia wkładu własnego w 2021 roku:

• Darowizna pieniężna – kwota otrzymana od najbliższej rodziny na poczet zabezpieczenia kredytu. Ważne, żeby pamiętać tu o spisaniu odpowiedniej umowy i zgłoszeniu faktu do urzędu skarbowego.
• Papiery wartościowe, obligacje – sposobem na obniżenie wkładu własnego jest też zastaw obligacji skarbowych (szczególnie wartościowe z punktu widzenia banku są obligacje Skarbu Państwa) oraz innych papierów wartościowych.
• Książeczka mieszkaniowa – ta (niegdyś bardzo popularna) forma oszczędzania jest honorowana przez banki również dziś. Dostępne środki obejmują tu premię gwarancyjną i zgromadzony kapitał wraz z odsetkami.
• Inna nieruchomość jako wkład własny – jeśli posiadasz na własność inną nieruchomość, bank może wyrazić zgodę na takie zabezpieczenie Twojego kredytu, a tym samym zwolnić Cię z obowiązku uiszczania wkładu własnego.
• Działka pod budowę domu – ciekawą formą ubezpieczenia kredytu jest też wkład własny w postaci działki. Bank sprawdzi wartość gruntu i przyjmie go jako swoje zabezpieczenie.
• Koszty budowy i zakupu materiałów – bank może sprawdzić obecną wartość Twojej nieruchomości (działka + wykonane prace) w momencie, gdy starasz się o kredyt, a prace budowlane już ruszyły. To pozwoli zakwalifikować np. koszty budowy jako wkład własny.
• Pomoc pracodawcy – w większych firmach wkład własny pracownika mogą pokrywać kasy pożyczkowo-zapomogowe lub środki z Zakładowego Funduszu Świadczeń Socjalnych.
• Wsparcie z programów rządowych – warto sprawdzić, jaka forma wsparcia państwa dla osób starających się kupić mieszkanie jest obecnie dostępna (przykładem było „Mieszkanie dla Młodych”, „Mieszkanie Plus”, a teraz program „Bezpieczny kredyt 2%” czy “Rodzinny kredyt mieszkaniowy”).
• Dodatkowe ubezpieczenie – wykupienie dodatkowego ubezpieczenia to często przepustka do niższego wkładu własnego (np. w wysokości 10%).

Co nie może być wkładem własnym?

Banki oceniają wkład własny indywidualnie, biorąc pod uwagę nie tylko jego wysokość, ale także źródło pochodzenia i formę. Wbrew pozorom nie każdy rodzaj środków może być uznany przez bank za wkład własny do kredytu hipotecznego.

Za wkład własny na mieszkanie nie mogą być uznane:

• pożyczone środki, na przykład z kredytu gotówkowego,
• środki z karty kredytowej,
• pieniądze z nieudokumentowanych źródeł.

Wkład własny a IKE i IKZE

Środki zgromadzone na IKE (Indywidualnym Koncie Emerytalnym) i IKZE (Indywidualnym Koncie Zabezpieczenia Emerytalnego) mogą zostać wykorzystane jako wkład własny kredytu hipotecznego. Osoby starające się o kredyt na mieszkanie mogą wypłacić oszczędności emerytalne, a następnie przeznaczyć te pieniądze jako część wkładu własnego do kredytu hipotecznego. Rozwiązanie to może być jednak problematyczne, ponieważ wcześniejsza wypłata środków zgromadzonych w III filarze emerytalnym wiąże się z konsekwencjami podatkowymi i utratą części benefitów.

Kredyt hipoteczny a Ubezpieczenie Niskiego Wkładu Własnego

Ubezpieczenie Niskiego Wkładu Własnego (UNWW) to dodatkowy produkt przy wyborze kredytu hipotecznego. UNWW to opcja niezbędna, gdy nie posiadasz wystarczających środków na pokrycie wkładu własnego. W dużym uproszczeniu: bank pozwala Ci uzupełnić brakujące środki dodatkowym ubezpieczeniem. UNWW staje się wtedy swoistą asekuracją dla danej instytucji w przypadku, gdy nie będziesz w stanie np. spłacać swoich zobowiązań.

Jak to działa? Dla przykładu, zamiast wpłacania wkładu własnego w kwocie 20%, połowę tej sumy możesz zastąpić UNWW. Koszt takiego działania jest indywidualny dla każdego ubezpieczyciela – banku lub innej instytucji. Zazwyczaj jest on doliczany do kredytu w postaci marży (przez pierwszy czas spłacania zobowiązania płacimy po prostu wyższe raty).

Przykład: Wymagane przez bank 20% wkładu własnego regulowane jest z dwóch źródeł: pierwsze to Twój minimalny wkład własny, który wyniesie tu 10%. Drugie źródło to natomiast 10%, które pochodzi z UNWW, czyli zakupionego dodatkowo ubezpieczenia.

Jak udokumentować wkład własny do kredytu? (100 – 1 tys.)

Nie wiesz, jak udokumentować wkład własny do kredytu? Oto kilka sposobów akceptowanych przez banki:

• Potwierdzenie przelewu – wybierając kredyt hipoteczny, wkład własny gotówkowy dokumentujesz po prostu potwierdzeniem przelewu z banku.
• Umowa darowizny – w przypadku, gdy otrzymujesz od kogoś środki pieniężne na pokrycie wkładu własnego, warto przedstawić bankowi umowę darowizny.
• Faktury i paragony – jak bank sprawdza wkład własny, gdy są nim np. koszty budowy domu i zakupu materiałów? M.in. zestawiając Twoje dostarczone faktury i paragony.
• Informacja o przelaniu środków z książeczki mieszkaniowej – przy kredycie hipotecznym wkład własny możemy udowodnić przedstawiając przelew ze zlikwidowanej książeczki mieszkaniowej.

Wkład własny to dla kredytobiorców temat rzeka. Często staje on też niestety dużą przeszkodą w zakupie nieruchomości. I choć niemożliwym jest otrzymanie kredytu hipotecznego bez wkładu własnego, śmiało można próbować zastąpić formę gotówkową innymi możliwościami (ubezpieczeniem niskiego wkładu własnego czy inną nieruchomością jako wkładem własnym).