Kredyt hipoteczny: Marża, prowizja a oprocentowanie

Analizując warunki przyznawania kredytu hipotecznego, Twoją uwagę z pewnością zwróciły takie terminy jak: marża, prowizja oraz oprocentowanie kredytu. Niezależnie od banku, wszystkie posługują się jednolitą terminologią, jednak wysokość poszczególnych może się znacząco różnić, co w znacznym stopniu przekłada się na całkowity koszt kredytu. W artykule znajdziesz szczegółowe wyjaśnienie powyższych terminów. Dowiesz się również, od czego zależy wysokość marży i prowizji bankowej, a także, czy możliwe jest ich negocjowanie.

Oprocentowanie kredytów hipotecznych a marża

Zrozumienie pojęć, którymi posługują się banki w celu określenia kosztów kredytu, pozwoli Ci w łatwy sposób przeanalizować, czy dana oferta będzie dla Ciebie korzystna. Jest to kluczowe zwłaszcza w przypadku kredytów hipotecznych, które zaciągane są najczęściej na kilkanaście, a nawet kilkadziesiąt lat, i których ostateczny koszt kształtowany jest przez takie składowe, jak oprocentowanie, marża oraz prowizja bankowa.

Oprocentowanie kredytu hipotecznego jest wartością naliczaną przez cały okres trwania umowy kredytowej. Wysokość oprocentowania jest uwarunkowana zarówno wysokością pożyczanej od banku kwoty, jak i okresu, na jaki zaciągasz kredyt. W momencie podpisania umowy zobowiązujesz się do regularnej spłaty zadłużenia, najczęściej w równych, comiesięcznych ratach. Każda rata składa się z raty kapitałowej oraz z oprocentowania ustalonego w wyniku negocjacji poprzedzających uruchomienie środków przez bank.

Oprocentowanie kredytu składa się z dwóch elementów:
  • marży, która jest wartością stałą, ustalaną indywidualnie przez wybraną placówkę bankową,
  • stopy referencyjnej WIBOR, która jest wartością zmienną i niezależną od banku. Wysokość stopy referencyjnej określana jest przez Radę Polityki Pieniężnej, w oparciu o zmiany zachodzące w gospodarce.

Decydując się na kredyt hipoteczny ze zmiennym oprocentowaniem, wysokość Twojej raty jest następstwem zmieniającej się wysokości stopy referencyjnej. W zależności od oferty konkretnego banku, możesz spotkać się z rozliczeniem 3M lub 6M, co oznacza, że wysokość raty będzie aktualizowana co 3, lub co 6 miesięcy. Drugą opcją jest kredyt ze stałym oprocentowaniem, czyli wysokość comiesięcznej raty nie ulegnie zmianie, nawet w następstwie wzrostu (lub spadku) wartości WIBOR.

Marża, będąca składową oprocentowania, jest zarobkiem banku i jest to wartość stała, która w znacznym stopniu przekłada się na oprocentowanie. Co ważne, raz ustalona pozostanie taka przez cały okres kredytowania, dlatego warto zrobić wszystko, by była jak najniższa.

Od czego zależy marża kredytów hipotecznych

Wysokość marży zależy od decyzji banku, dlatego oferty poszczególnych placówek mogą się znacząco różnić. Co więcej, może się również różnić dla dwóch klientów tego samego banku! Na ostateczną wysokość marży wpływa mnóstwo czynników, a te, jak wiadomo – są zmienne w zależności od zdolności kredytowej potencjalnego klienta.

Wysokość marży warunkują między innymi:
  • zdolność kredytowa – wysoka zdolność kredytowa jest jednym z kluczowych czynników wpływających na wysokość marży – im wyższa, tym mniejsze ryzyko zaniechania spłaty lub nieregularnie uiszczanych rat zadłużenia, i tym chętniej bank podejmie rozmowy mające na celu obniżenie swojej marży;
  • wskaźnik Loan to Value (LTV) – jest to wskaźnik określający stosunek wysokości kredytu do rzeczywistej wartości nieruchomości. Wyższy wskaźnik LTV oznacza dla banku dużo większe ryzyko, z kolei dla klienta – zdecydowanie wyższą marżę. W tej sytuacji pomocne jest zwiększenie wkładu własnego;
  • wysokość kredytu;
  • pozytywna historia kredytowa;
  • wykupienie dodatkowych usług – dosyć częstą praktyką stosowaną przez banki jest obniżenie wysokości marży poprzez cross-selling, czyli dobranie dodatkowych produktów, takich jak ubezpieczenie, założenie konta osobistego lub karty kredytowej;
  • relacja klienta z bankiem – bank przychylniej patrzy na klienta, którego zna, dlatego na Twoją korzyść przemawia prowadzony w banku rachunek osobisty lub korzystanie z usług placówki w przeszłości;
  • strategia marketingowa banku – bardzo często wysokość marży uwarunkowana jest aktualnie prowadzonymi działaniami promocyjnymi i chęcią dotarcia do jak największej grupy nowych klientów.

Sprawdź czy możesz skorzystać z kredytu bez wkładu własnego w ramach programu Gwarantowany Kredyt Mieszkaniowy.

Czy można obniżyć marżę kredytu?

Negocjacje wysokości marży mają ogromne znaczenie zwłaszcza w przypadku kredytów długoterminowych, a takim bez wątpienia jest kredyt hipoteczny. O ile na drugą składową oprocentowania, czyli WIBOR, nie masz żadnego wpływu, tak marża jest czynnikiem, który nie tylko możesz, ale nawet MUSISZ próbować obniżyć w toku rozmów z analitykiem bankowym. Pamiętaj, że aby zwiększyć szansę na obniżenie marży kredytu, należy użyć odpowiednich argumentów.

Okoliczności, które mogą wpłynąć na wysokość marży to przede wszystkim:
  • zgoda na wykupienie dodatkowych usług,
  • wysoka zdolność kredytowa,
  • stabilna kondycja finansowa i sytuacja zawodowa,
  • pozytywna historia kredytowa,
  • wyższa prowizja jednorazowa.

Ważne! Wysokość marży możesz również renegocjować w trakcie trwania umowy kredytowej, jednak jest to znacznie trudniejsze. W celu zmiany warunków pierwotnie ustalonych z bankiem, należy złożyć w placówce wniosek z argumentami, które przekonają bank do obniżenia wysokości jego zarobku.

Prowizje przy udzielaniu kredytów hipotecznych

Prowizja jest swego rodzaju opłatą, którą pobiera bank za udzielenie wsparcia finansowego. W przeciwieństwie do oprocentowania, prowizja jest wydatkiem jednorazowym. Masz również możliwość wyboru formy uregulowania należności – od razu po uruchomieniu kredytu lub jako czynnik zwiększający wysokość udzielonego kredytu, a tym samym – comiesięcznej raty.

Jednak prowizja za samo udzielenie kredytu, to nie jedyny rodzaj prowizji, z jaką możesz spotkać się w trakcie trwania umowy kredytowej. Inne sposoby na pobranie określonej kwoty za usługi około kredytowe, to między innymi prowizja za wcześniejszą spłatę zadłużenia (częściową lub całkowitą) oraz prowizja za rozpatrzenie wniosku kredytowego.

O ile prowizja od udzielenia kredytu jest powszechnym i często spotykanym elementem zaciągniętego zobowiązania, o tyle opłata za rozpatrzenie wniosku kredytowego to forma dywidendy, która na chwilę obecną występuje bardzo rzadko. Wszystkie warunki przyznania kredytu, łącznie z rodzajem prowizji, określa umowa kredytowa, dlatego tak ważne jest, by sumiennie zapoznać się z jej szczegółami, a w przypadku wątpliwości, wyjaśniać je bezpośrednio z pracownikiem banku.

Co wpływa na wysokość prowizji?

Wysokość prowizji ustalana jest przez bank. Znaczy to, że dany podmiot może określić wysokość opłaty według własnego życzenia, aczkolwiek w praktyce, w większości przypadków nie przekracza 3% wartości kredytu.

Na wysokość prowizji pobieranej przez bank wpływa między innymi wspomniany wyżej cross-selling. Jeśli w momencie podpisywania umowy zdecydujesz się na wykupienie dodatkowych usług, możesz liczyć na obniżenie lub całkowitą likwidację opłaty prowizyjnej. Produktami proponowanymi w takiej sytuacji przez bank są: dodatkowe ubezpieczenie, założenie konta osobistego lub karty kredytowej.

Kredyt hipoteczny: marża a prowizja (zależność)

W tym miejscu warto podkreślić, że choć zerowa prowizja wygląda bardzo atrakcyjnie i kusi, by skorzystać, to zawsze należy sprawdzić, czy bank nie rekompensuje sobie tej promocji wyższą marżą. Czasem korzystniejsza jest wyższa, jednorazowa prowizja, niż wysoka marża, która na wiele lat przełoży się na wysokość spłacanych rat.

Jaka jest zależność pomiędzy marżą a prowizją? Wszystko zależy od tego, jak długo planujesz spłacać zaciągnięte zobowiązanie. Już wiesz, że prowizja od udzielenia kredytu naliczana jest tylko jeden raz. W przeciwieństwie do marży, która wpływa na wysokość raty przez cały okres kredytowania. Łatwo więc oszacować, że opcja, na którą się zdecydujesz, powinna uwzględniać okres, w jakim planujesz spłacić swoje zadłużenie.

Generalnie przyjmuje się zasadę, że im dłuższy okres kredytowania, tym marża powinna być niższa. W tej sytuacji lepszym wyborem będzie wyższa prowizja, płacona jednorazowo. Jeśli natomiast kredytowanie zakupu nieruchomości jest wyjściem awaryjnym i wiesz, że spłacisz zobowiązanie szybciej, niż wynika to z warunków umowy, postaw na zerową prowizję oraz wyższą marżę.

Jak widzisz, każda dostępna alternatywa uwarunkowana jest indywidualną sytuacją kredytobiorcy i powinna być bardzo dokładnie zaplanowana. Nie zawsze bowiem atrakcyjna na pozór oferta z dużym napisem 0% prowizji, będzie dla Ciebie najkorzystniejsza.

RRSO jako kryterium wyboru ofert kredytowych

Skrót RRSO to kolejny termin, który jest nierozerwalnie związany z różnego rodzaju pożyczkami, także z kredytami hipotecznymi. Co więcej, jest najlepszym wyznacznikiem rzeczywistych kosztów kredytu.

RRSO, czyli Rzeczywista Roczna Stopa Oprocentowania, to wartość określająca faktyczny koszt zaciągniętego kredytu. Wartość ta wyrażona jest w procentach.

Na wysokość RRSO składa się między innymi:

  • oprocentowanie nominalne – podawane w skali roku, określa stopę oprocentowania, za pomocą której bank naliczy odsetki od udzielonego kredytu;
  • prowizje banku – ustalane indywidualnie przez bank;
  • pozostałe koszty – koszty obowiązkowych usług dodatkowych, np. ubezpieczenia na życie.

Wzór na obliczenie wskaźnika RRSO jest bardzo skomplikowany i co istotne – wcale nie musisz go znać. Musisz natomiast przyjrzeć się tej wartości w momencie rozpatrywania kolejnych ofert kredytowych. Teraz rozumiesz, dlaczego wysokość RRSO jest najczęściej podawana małym drukiem, gdzieś na końcu wielkiego baneru reklamującego kredyt hipoteczny? Rzeczywisty koszt kredytu hipotecznego, wyrażony w procentach, jest nierzadko dużo wyższy, niż deklarowane 0% prowizji lub bardzo atrakcyjne oprocentowanie.

Reasumując, to właśnie wskaźnik RRSO określa wszystkie koszty kredytu oraz jego rzeczywistą wysokość. Zawiera wszystkie opłaty i prowizje, które pobiera bank. Biorąc pod uwagę te informacje – wskaźnik RRSO powinien być kluczowym kryterium wyboru oferty kredytowej.

Jak wybrać najlepszy kredyt hipoteczny, na co zwrócić uwagę?

Najlepszy kredyt hipoteczny to taki, który uwzględnia potrzeby kredytobiorcy.

Analizując oferty, zwróć przede wszystkim uwagę na takie czynniki, jak:

  • RRSO – rzeczywista roczna stopa oprocentowania,
  • marża kredytu ustalana przez bank,
  • wysokość prowizji,
  • wysokość kosztów w przypadku wcześniejszej spłaty kredytu,
  • opłaty za ewentualne zmiany w harmonogramie spłacanych rat (odroczenie płatności, ponowne określenie wysokości raty),
  • obowiązkowe usługi dodatkowe.

Sektor kredytów hipotecznych jest bardzo rozbudowany, a sytuacja kredytobiorców – różnorodna, dlatego oferta, która będzie idealna dla jednej osoby, u drugiej kompletnie się nie sprawdzi. Bardzo dobrym rozwiązaniem ułatwiającym podjęcie decyzji, jest skorzystanie z pomocy doświadczonego doradcy kredytowego.

Możesz również wyszukać dogodny wariant za pomocą kalkulatora kredytowego, dostępnego na naszej stronie. Skorzystanie z tej opcji pomoże zorientować się w ofertach udostępnianych przez różne banki oraz poznać rzeczywiste koszty każdej z nich.

michal-sabal-circle