Oprocentowanie zmienne a oprocentowanie stałe

Oprocentowanie stałe i oprocentowanie zmienne – terminy, z którymi na pewno zetknęły się osoby ubiegające się o kredyt hipoteczny. Czym różnią się wspomniane pojęcia? Jakie czynniki decydują o wysokości oprocentowania kredytu hipotecznego? W poniższym artykule znajdziesz również wady i zalety obu rozwiązań.

Na początek warto wspomnieć, że kredyty hipoteczne ze stałym oprocentowaniem nie są tak popularne na rynku, jak ich odpowiedniki z oprocentowaniem zmiennym. Co więcej, mnóstwo osób nawet nie wie, że taka opcja istnieje i nie ma świadomości, na czym polega różnica pomiędzy tymi dwiema możliwościami.

Kwestia oprocentowania kredytów hipotecznych zmieniła się po rekomendacji Komisji Nadzoru Finansowego (KNF), która narzuciła bankom wprowadzenie do podstawowej oferty kredytów hipotecznych z oprocentowaniem stałym. O ile banki spółdzielcze na modyfikację swoich ofert mają czas do końca grudnia 2022 roku, tak dla pozostałych placówek ostatecznym terminem był 30 czerwca 2021 roku. Jednak to nie wszystko, ponieważ powyższa rekomendacja narzuca również bankom precyzyjne wyjaśnienie kredytobiorcy, na czym polegają różnice pomiędzy kredytami z danym rodzajem oprocentowania.

Oprocentowanie stałe a zmienne – różnice

Rodzaj oprocentowania nie jest jedynym wyznacznikiem dla całkowitego kosztu kredytu, jednak ma na ten koszt duży wpływ. Znajomość kluczowych różnic pomiędzy oprocentowaniem stałym i zmiennym pozwoli Ci trafniej określić, która z opcji sprawdzi się w Twojej sytuacji.

Oprocentowanie stałe

Podstawową zasadą kredytu ze stałym oprocentowaniem jest, jak sama nazwa wskazuje, stała stopa bazowa. Oznacza to, że wysokość raty nie ulegnie zmianie i nie jest uwarunkowana zmieniającą się wysokością stóp procentowych.

Okres objęty oprocentowaniem stałym ujęty jest w umowie kredytowej. Na chwilę obecną większość placówek bankowych umożliwia swoim klientom zaciągnięcie kredytu hipotecznego ze stałym oprocentowaniem wyłącznie na okres 5 lat. Po upływie tego czasu możesz go przedłużyć lub zadecydować o zmianie rodzaju oprocentowania. Warto również pamiętać, że decyzja o przedłużeniu okresu objętego oprocentowaniem stałym, powinna być poparta złożeniem w banku stosownego wniosku – w przeciwnym razie przekształcenie na oprocentowanie zmienne zostanie dokonane przez bank automatycznie.

Oprocentowanie zmienne

Wciąż najbardziej popularna opcja i najchętniej wybierana przez kredytobiorców w Polsce.

Decydując się na kredyt z oprocentowaniem zmiennym, musisz mieć świadomość, że wysokość raty uzależniona jest od zmieniającej się wartości WIBOR.

Wskaźnik ten ustalany jest przez Radę Polityki Pieniężnej (RPP). Jeśli RPP zadecyduje o podwyższeniu stóp procentowych, Twoja rata automatycznie wzrośnie, jednak w momencie obniżenia stopy procentowej – zmaleje.

Czynniki decydujące o wysokości oprocentowania

O wysokości oprocentowania kredytu hipotecznego decydują dwa główne czynniki:

  • stopa referencyjna WIBOR będąca wartością zmienną, niezależną od banku. Wskaźnik ten określany jest przez Radę Polityki Pieniężnej, na podstawie zmian zachodzących w gospodarce. To właśnie zmieniająca się wartość WIBOR ma wpływ na wysokość raty, przy założeniu, że udzielony został kredyt ze zmienną stopą procentową. W zależności od oferty konkretnego banku możesz spotkać się z rozliczeniem 3M lub 6M, co oznacza, że wysokość raty będzie aktualizowana co 3, lub co 6 miesięcy. Z kolei przy kredycie z oprocentowaniem stałym wysokość comiesięcznej raty nie ulegnie zmianie, nawet w następstwie wzrostu (lub spadku) wartości WIBOR
  • marża banku, która jest odgórnie ustalona przez daną placówkę bankową. Marża to nic innego jak profit banku, a co więcej – jest wartością stałą, czyli nie ulegnie zmianie przez cały okres kredytowania ujęty w umowie kredytowej. Wysokość marży warunkują między innymi: zdolność kredytowa, wysokość wnioskowanego kredytu, pozytywna historia kredytowa, wykupienie dodatkowych produktów banku (tzw. cross-selling), ale również relacja klienta z bankiem.

Oprocentowanie stałe i zmienne – wady i zalety

Zarówno oprocentowanie stałe, jak i zmienne charakteryzują się wieloma czynnikami, które mają wpływ na ostateczną decyzję potencjalnego kredytobiorcy. Oba rozwiązania mają swoje zalety, ale również wady, dlatego zapoznaj się z nimi, zanim dokonasz wyboru. Pamiętaj także, że kredyt hipoteczny jest zobowiązaniem, które zaciągasz na kilkanaście, a nawet kilkadziesiąt lat, przez co decyzja powinna być dokładnie przemyślana, a wszystkie ważne kwestie poddane szczegółowej analizie.

Wady i zalety zmiennego oprocentowania

Jedną z zalet, która najczęściej przeważa szalę na korzyść oprocentowania zmiennego, jest niższa rata w porównaniu z tożsamą ofertą z oprocentowaniem stałym. Dlaczego nominalne oprocentowanie jest niższe? Ponieważ bank nie musi brać na siebie odpowiedzialności finansowej wynikającej ze zmiennej wartości wskaźnika WIBOR, zwłaszcza w przypadku drastycznego obniżenia stopy referencyjnej. Może więc zaproponować kredytobiorcy ofertę z niższą marżą, która, jak wiadomo, przekłada się na wysokość raty.

Kolejna zaleta to możliwość obniżenia wysokości pierwotnie ustalonej raty w następstwie obniżenia stopy referencyjnej WIBOR.

Jednak coś, co dla jednych jest zaletą, dla innych osób może być wadą, szczególnie dla kredytobiorców, którzy obawiają się ewentualnych zmian i preferują stabilne spłacanie zobowiązania. Kolejnym minusem jest trudność w oszacowaniu całkowitego kosztu kredytu, ponieważ ten może zmieniać się wraz ze zmieniającą się wysokością stóp procentowych.

Wady i zalety stałego oprocentowania

Dzięki oprocentowaniu stałemu zyskujesz pewność, że wysokość Twojej raty nie zmieni się przez cały okres kredytowania (pod warunkiem przedłużania 5-letniego okresu z oprocentowaniem stałym).

W przypadku wzrostu stóp procentowych Twoja rata nie ulegnie zmianie. Dlatego to rozwiązanie polecane jest dla osób, które szukają stabilnej oferty i świadomie decydują się na straty i wyższe raty w momencie obniżenia stóp procentowych. W zamian otrzymują bezpieczeństwo i gwarancję rat na stałym poziomie.

Minusem może być mniejsza dostępność kredytów z oprocentowaniem stałym, zwłaszcza w przypadku zadłużeń spłacanych krócej niż przez 5 lat. Niektóre banki wymagają, by okres kredytowania był dłuższy, niż okres, w którym obowiązuje oprocentowanie stałe. Problematyczne może być również kredytowanie nieruchomości kupowanej na rynku pierwotnym. Kredyt wypłacany w transzach może być przeciwwskazaniem dla udzielenia przez bank wsparcia z oprocentowaniem stałym.

Jakie oprocentowanie wybrać – zmienne czy stałe?

Podjęcie ostatecznej decyzji z pewnością nie jest łatwe i wymaga skrupulatnej analizy. Oba rozwiązania mają swoje wady i zalety, oba znajdują swoich zwolenników, jak i przeciwników.

Perspektywa obniżenia raty jest bardzo atrakcyjna, jednak należy mieć na uwadze ewentualny wzrost comiesięcznej raty. Z kolei oprocentowanie stałe zobowiązuje kredytobiorcę do spłacania rat w tej samej wysokości, nawet w sytuacji, w której mógłby płacić mniej.

Duży wpływ na całkowity koszt kredytu ma sytuacja gospodarcza, która na przestrzeni lat może, ale nie musi, zmienić się drastycznie. Jednocześnie ciężko przewidzieć, jaka będzie sytuacja za 10, 20 czy 30 lat.

Zalecanym rozwiązaniem jest skorzystanie z pomocy doświadczonych doradców finansowych, którzy przeanalizują konkretną sytuację i pomogą dobrać ofertę dopasowaną do Twoich potrzeb.

Na naszej stronie znajdziesz ponadto przejrzysty i intuicyjny kalkulator kredytowy, który porówna dla Ciebie setki ofert, zarówno tych z oprocentowaniem stałym, jak i zmiennym.

michal-sabal-circle