Wcześniejsza spłata kredytu hipotecznego – zasady spłaty kredytu przed czasem

Kredyt hipoteczny to zobowiązanie finansowe, które przez wiele lat stanowi ogromne obciążenie domowego budżetu. Wysokie koszty kredytów hipotecznych wynikają głównie z długiego okresu spłaty zadłużenia. Czy można ich uniknąć? Jak zmniejszyć dług wobec banku? Jedną z metod jest wcześniejsza spłata kredytu hipotecznego. Poznaj zasady spłaty zadłużenia przed czasem, a także wady i zalety takiego rozwiązania.

Kredyt hipoteczny to nierzadko jedyna alternatywa na zakup wymarzonego mieszkania lub domu. Jest to jeden z kluczowych powodów niesłabnącej popularności opisywanego rodzaju obciążenia finansowego i od wielu lat stanowi mocny punkt usług bankowych. Niewątpliwym plusem zaciągnięcia tak dużego zobowiązania wobec banku, jest możliwość rozłożenia długu na korzystną ilość i wysokość rat. Takie rozwiązanie ma również swoje minusy, jak np. wysokie koszty obsługi zadłużenia, naliczane przez podmiot finansowy.

Co ciekawe, według Ogólnopolskiego raportu o kredytach mieszkaniowych, prawie 64% wszystkich kredytów hipotecznych stanowią zobowiązania zaciągane na 25-30 lat. Wniosek jest taki, że dla potencjalnych kredytobiorców ważniejsza jest możliwość szybkiego kupna własnego mieszkania, niż wizja wieloletniej spłaty kolejnych rat kredytu.

Wcześniejsza spłata kredytu hipotecznego – co to oznacza?

Każdy kredytobiorca zaciąga kredyt na określoną ilość lat. Jak już wspomnieliśmy wyżej, najczęściej jest to 25-30 lat, jednak okres spłaty zadłużenia może być krótszy lub dłuższy. Prawdą jest, iż w momencie podpisywania umowy kredytowej nie jesteśmy w stanie przewidzieć przyszłości. Zmiana pracy, sytuacji życiowej lub niespodziewany przypływ gotówki rodzą pytanie, czy warto przeznaczyć nadprogramowe środki finansowe na wcześniejszą spłatę kredytu hipotecznego.

Opłacalnością tego kroku zajmiemy się później. Warto jednak wyjaśnić, na czym w ogóle polega wcześniejsza spłata zadłużenia i jakie możliwości mamy do wyboru.

Decydując się na przedterminowe uregulowanie należności, mamy do dyspozycji dwie opcje: nadpłatę kredytu oraz wcześniejszą, całkowitą spłatę.

Nadpłata polega na obniżeniu wartości kapitału, jaki pozostał do spłaty. Powstaje w momencie, gdy wpłacana kwota jest wyższa, niż rata, którą płaciliśmy dotychczas. Efektem nadpłaty jest obniżenie kosztów kredytu, ponieważ odsetki naliczane będą od pomniejszonej wartości kapitału, który pozostał do spłaty. Upraszczając: mniejsza kwota do spłaty = mniejsze odsetki.

Warto również podkreślić, że dokonując nadpłaty kredytu hipotecznego, możemy wybrać, czy w efekcie chcemy:

  • obniżyć wysokość raty, przy zachowaniu ustalonego okresu kredytowania,
  • skrócić okres kredytowania, przy zachowaniu początkowej wysokości raty.

Regularne nadpłacanie zobowiązania prowadzi do stałego obniżania pozostałej do spłaty kwoty, aż do całkowitego uregulowania zadłużenia i wygaśnięcia umowy.

Wcześniejsze, całkowite uregulowanie należności polega na jednorazowej wpłacie całej kwoty zadłużenia. Ten krok jest polecany zwłaszcza w przypadku nieoczekiwanego przypływu gotówki, aczkolwiek może być obarczony dodatkowymi opłatami w postaci prowizji za przedterminową spłatę, pobieranej przez kredytodawcę.

Wcześniejsza spłata kredytu a umowa kredytowa

Choć wcześniejsze uregulowanie długu jest dla pożyczkobiorców w większości przypadków korzystne, to przez wiele lat ta możliwość była pomijana. Dlaczego?

Wysokość prowizji za wcześniejszą spłatę kredytu hipotecznego nie była objęta żadną regulacją prawną, co skutkowało możliwością nałożenia dowolnej wysokości prowizji, z czego niektóre podmioty bankowe chętnie korzystały. Kredytobiorcy, którzy podpisali umowy z niekorzystnymi dla nich zapisami, w momencie przedterminowej spłaty zmuszeni byli uiścić dodatkowe, nierzadko wysokie, koszty.

Aktualnie, w sektorze pożyczek i kredytów hipotecznych obserwujemy wiele dogodnych zmian, które działają na korzyść kredytobiorców. Jedną z nich jest bez wątpienia nowelizacja ustawy o kredycie hipotecznym, która obowiązuje od 22 lipca 2017 roku. Oprócz licznych kwestii normowanych wspomnianą ustawą takich jak zakaz transakcji wiązanych, rzetelność oraz zrozumiały przekaz wszelkich reklam oraz informacji na temat oferty kredytu hipotecznego oferowanej przez dany bank, zajęto się również prowizją od wcześniejszej spłaty zadłużenia.

Nowelizacja ustawy o kredycie hipotecznym z lipca 2017 roku umożliwia kredytobiorcy:

  • spłatę całego lub części zadłużenia w dowolnym momencie trwania umowy,
  • złożenie wniosku o udzielenie wszelkich informacji związanych z opłatami od wcześniejszej spłaty kredytu (bank ma 7 dni na ustosunkowanie się do wniosku),
  • uzyskanie kwoty za odsetki oraz pozostałe koszty przypadające na resztę kredytu i czas, jaki został do końca umowy, a który został skrócony poprzez wcześniejszą spłatę zadłużenia.

Prowizje za wcześniejszą spłatę kredytu hipotecznego

Zgodnie z obowiązującą ustawą o kredytach hipotecznych, jeśli umowę kredytową podpisaliśmy po 21 lipca 2017 roku, a od jej zawarcia minęło więcej niż 36 miesięcy, kredytobiorca nie ponosi dodatkowych opłat i prowizji z tytułu wcześniejszej spłaty. Z kolei w momencie, kiedy umowa obowiązuje krócej niż 3 lata lub podpisaliśmy ją przed zmianami, kwestię opłat za wcześniejszą spłatę należy konsultować bezpośrednio z podmiotem udzielającym kredyt.

Jednak różnice dotyczą nie tylko daty zawarcia umowy kredytowej, ale również rodzaju kredytu: inne zasady obowiązują przy kredytach hipotecznych ze stałą stopą oprocentowania, a inne przy oprocentowaniu zmiennym.

Reasumując. Obowiązujące aktualnie przepisy dotyczące prowizji za wcześniejszą (częściową lub całkowitą) spłatę kredytu hipotecznego, kształtują się w sposób następujący:

  • kredyty ze zmienną stopą oprocentowania, czyli te najczęściej wybierane, są objęte opłatą za wcześniejszą spłatę wyłącznie w ciągu pierwszych 3 lat, z kolei opłata za wcześniejszą, całkowitą spłatę kredytu nie może przekroczyć 3% spłacanej kwoty;
  • kredyty ze stałą stopą oprocentowania to dla banków furtka do pobierania prowizji za przedterminową spłatę przez cały okres trwania umowy kredytowej.

Wejście w życie ustawy o kredycie hipotecznym nałożyło na banki konieczność wprowadzenia szeregu zmian zarówno do samych umów podpisywanych z pożyczkobiorcami, jak i do całego sektora pożyczek konsumenckich i kredytów hipotecznych. Plusem jest fakt, iż część instytucji bankowych zupełnie odstąpiła od pobierania prowizji od wcześniejszej spłaty, nawet jeśli umowa obowiązuje krócej niż 3 lata. Przykładem jest Bank PKO BP lub ING Bank Śląski.

Korzyści z wcześniejszej spłaty kredytu hipotecznego

Korzyści płynące ze spłaty zobowiązania przed terminem to przede wszystkim spokój i komfort psychiczny. Przed podjęciem decyzji o wcześniejszej spłacie, warto przemyśleć, jakie rozwiązanie będzie dla nas najbardziej korzystne pod względem finansowym. Biorąc pod uwagę czynniki, które opisaliśmy powyżej, takie jak: termin zawarcia umowy, rodzaj oprocentowania oraz czas, jaki minął od podpisania umowy, należy wybrać właściwy model uregulowania należności wobec banku.

Oprócz wspomnianej, znaczącej poprawy komfortu psychicznego, największe korzyści z wcześniejszej spłaty kredytu hipotecznego to:

  • Oszczędność – im wcześniej rozpoczniemy nadpłatę, w wyniku której skrócimy okres kredytowania, tym mniejsze koszty poniesiemy, a sam kredyt będzie tańszy.
  • Wzrost zdolności kredytowej – spłata zadłużenia automatycznie podniesie naszą zdolność kredytową, którą można wykorzystać na zaciągnięcie innych pożyczek i kredytów. Co więcej, spłacona nieruchomość może być świetnym zabezpieczeniem kolejnych zobowiązań finansowych, przez co stajemy się dla instytucji finansowych lepszym partnerem do negocjacji korzystniejszych warunków współpracy.
  • Zwolnienie hipoteki – z chwilą spłaty zobowiązania wobec banku, stajemy się pełnoprawnymi właścicielami nieruchomości.

Nie można również zapomnieć, że wcześniejsza spłata kredytu hipotecznego to co najmniej kilkaset złotych więcej w domowym budżecie. Każdego miesiąca! Dodatkowe fundusze można przeznaczyć na realizację innych planów i marzeń, które były nieosiągalne podczas spłacania kolejnych rat zadłużenia.

Kiedy wcześniejsza spłata kredytu nie będzie opłacalna?

Nagły wzrost zasobów finansowych powoduje, iż pierwszą myślą jest spłata wieloletniego zadłużenia, jakim jest kredyt hipoteczny. I choć korzyści z wcześniejszej spłaty długu wobec banku są ogromne, to w niektórych sytuacjach ten krok nie jest zalecany.

Kiedy wcześniejsza spłata nie będzie opłacalna?

  • Generalnie każda decyzja o spłacie kredytu powinna być dobrze przemyślana. Przed podjęciem tego kroku należy przede wszystkim zadbać o odpowiednią poduszkę finansową, gwarantującą możliwość utrzymania przez co najmniej 6 miesięcy. Wyliczenia powinny obejmować wszystkie, stałe, comiesięczne opłaty, a także wydatki na jedzenie, paliwo, czy inne podstawowe dobra. Pozbycie się oszczędności, mogłoby przynieść więcej szkody niż pożytku. Zwłaszcza w obecnej sytuacji gospodarczej.
  • Nie zawsze opłaca się również spłacać kredyt zaciągnięty w obcej walucie. Głównym powodem jest zmieniający się kurs, który determinuje wysokość zadłużenia, co idealnie obrazują kredyty we franku szwajcarskim. Jeśli aktualny kurs waluty jest wysoki, spłata kredytu będzie bardzo niekorzystna finansowo i zdecydowanie droższa.
  • Z wcześniejszej spłaty powinny również zrezygnować osoby, które zaciągnęły nisko oprocentowany kredyt. Nierzadko zadłużenie ma tak niskie oprocentowanie, że dla kredytobiorcy korzystniejsze od nadpłacania zobowiązania kredytowego jest pomnożenie kapitału i wpłacenie nadprogramowych pieniędzy na lokatę lub fundusz inwestycyjny.
  • Warto również zastanowić się nad wcześniejszą spłatą, jeśli nasze zobowiązanie trwa krócej niż 36 miesięcy (lub zaciągnęliśmy je przed lipcem 2017 roku), a umowa kredytowa obejmuje zapis uwzględniający dodatkową prowizję.

Wcześniejsza spłata kredytu krok po kroku

Podjęcie decyzji o spłacie zadłużenia jest pierwszym i najważniejszym krokiem. Aby sfinalizować całą transakcję, muszą być spełnione dodatkowe warunki.

Przed spłatą kredytu należy:

  • Złożyć do banku wniosek z prośbą o przekazanie informacji na temat kosztów przedterminowej spłaty całości lub części zadłużenia.
  • Przed dokonaniem spłaty przed terminem upewnij się, kiedy możesz wykonać wspomnianą operację. Warto również dopytać o termin realizacji złożonej dyspozycji.
  • Jeśli dyspozycja dotyczy nadpłaty zadłużenia, w formularzu należy również uwzględnić informację na temat warunków spłaty pozostałej części kredytu (czy wolisz skrócić okres kredytowania czy zmniejszyć ratę kredytu).
  • Ostatni krok to złożenie wniosku o wcześniejszą spłatę kredytu w placówce bankowej.

Jeżeli zastanawiasz się, czy przedterminowa spłata zadłużenia będzie dla Ciebie korzystnym  rozwiązaniem, zalecamy skorzystać z pomocy eksperta kredytowego. Dokładna analiza Twojej sytuacji ułatwi decyzję, czy lepiej poczekać na lepszy i bardziej opłacalny moment, czy też powinieneś wybrać jak najszybsze spłacenie lub nadpłatę zadłużenia. Dużym ułatwieniem są również kalkulatory kredytowe, które pomogą wykonać szacunkowe obliczenia dotyczące kosztów kredytu hipotecznego oraz wysokości poszczególnych rat.

Twój ekspert

Michał Góra

Ekspert kredytowy Credit Space