Transza kredytu hipotecznego – czym jest i jak jest wypłacana?

Kredyt hipoteczny to jedna z najpopularniejszych form finansowania budowy, remontu czy zakupu nieruchomości. Banki oferują różne rodzaje kredytów, które różnią się przede wszystkim sposobem wypłaty środków.

Jednym z aspektów, który warto zrozumieć, jest wypłata kredytu w transzach. Kredyt wypłacany w transzach polega na przekazywaniu środków w kilku częściach, każda po spełnieniu określonych warunków ustalonych z bankiem. Transze kredytu to porcje całkowitej kwoty kredytu wypłacane w miarę postępu prac lub realizacji projektu.

Poniżej znajdziesz wyjaśnienie, czym jest transza kredytu, jak wygląda proces jej wypłaty, oraz na co należy zwrócić uwagę przy planowaniu transz oraz dlaczego jest to kluczowe by potem sprawnie realizować inwestycję i rozliczać transze. Jakie warunki trzeba spełnić by sprawnie sięgać po kolejne transze i jakie są w tym zakresie obowiązki kredytobiorcy? To są kluczowe kwestie, które warto poznać przed zaciągnięciem takiego zobowiązania.

Transza kredytu co to?

Wypłacając kredyt hipoteczny, w zależności od stopnia zaawansowania finansowanej przez bank inwestycji budowlanej lub innych szczególnych warunków indywidualnych bank podejmuje decyzje o sposobie wypłaty kredytu: jednorazowo lub w transzach. W przypadku tego drugiego podejścia, środki z tytułu kolejnych transz kredytu są przekazywane stopniowo w zależności od postępów w danym etapie inwestycji. W terminologii bankowo-finansowej transza kredytu odnosi się do części kwoty kredytu lub pożyczki wypłacanej klientowi zgodnie z ustalonym harmonogramem po spełnieniu określonych w umowie warunków.

Transza kredytu hipotecznego to część całkowitej kwoty kredytu, wypłacana w określonych etapach, a nie jednorazowo. Jest to powszechna praktyka w przypadku finansowania budowy domu lub zakupu nieruchomości z rynku pierwotnego, gdzie środki są potrzebne na różnych etapach realizacji projektu. Celem wypłaty w transzach jest zabezpieczenie interesów zarówno banku, jak i kredytobiorcy, poprzez kontrolę wykorzystania już wypłaconych środków.

Jak wypłacany jest kredyt w transzach?

Podstawą do określenia sposobu wypłaty transz jest umowa kredytowa. Dokument ten precyzuje warunki i procedury uruchamiania każdej transzy.

Kredyt hipoteczny wypłacany w transzach jest uruchamiany zgodnie z harmonogramem ustalonym na podstawie postępu prac budowlanych lub realizacji inwestycji. Wypłata kolejnych transz jest uzależniona od spełnienia określonych warunków, takich jak ukończenie danego etapu budowy czy dostarczenie odpowiedniej dokumentacji, np. protokołu z oględzin wykonanego przez podmiot upoważniony do tego przez bank bądź dokumentacji zdjęciowej spełniającej wymagania określone przez bank. Każda transza kredytu jest przelewana na konto kredytobiorcy (w przypadku budowy) lub bezpośrednio na konto dewelopera (w przypadku zakupu budowanej nieruchomości na rynku pierwotnym).
Raty kredytu hipotecznego wypłacane są na podstawie ściśle określonych warunków opisanych w umowie kredytowej.

Kredytobiorca powinien realizować prace zgodnie z ustalonym harmonogramem, aby nie opóźniać wypłaty następnych transz. Warto zaznaczyć, że większość banków umożliwia składanie dyspozycji wypłaty i przesyłanie wymaganych dokumentów dotyczących rozliczenia poprzednich transz za pośrednictwem bankowości elektronicznej.

Ostatnia transza kredytu jest zazwyczaj wypłacana przed rozpoczęciem ostatniego etapu budowy. Pomimo wypłaty pełnej kwoty kredytu, konieczne jest rozliczenie ostatniej transzy, które musi nastąpić w terminie określonym w umowie. Najczęściej po wypłacie ostatniej transzy następuje zakończenie okresu karencji spłaty kapitału a kredytobiorca od tego momentu zaczyna spłacać pełne raty kapitałowo-odsetkowe.

Kiedy bank wypłaca kredyt hipoteczny w transzach?

Bank wypłaca kredyt hipoteczny w transzach przede wszystkim w sytuacjach, gdy finansuje inwestycje, które na dzień zaciągania kredytu nie zostały jeszcze doprowadzone do końca Dzieje się tak w zasadzie w trzech przypadkach:

  • Budowa domu – transze są wypłacane po zakończeniu kolejnych etapów prac uzgodnionych z bankiem w kosztorysie budowy, takich jak stan surowy otwarty, surowy zamknięty czy dom pod klucz. Po każdym etapie, po przedstawieniu odpowiedniej dokumentacji, bank przekazuje kolejną część środków. To najczęstszy przypadek transzowania kredytu.
  • Mieszkanie z rynku pierwotnego – deweloper otrzymuje środki w transzach, zgodnie z postępem prac, co chroni interesy kredytobiorcy.
  • Mieszkanie z rynku wtórnego – bank może wypłacać kredyt w transzach, jeśli finansowane są także prace wykończeniowe.

Transze są wypłacane zgodnie z wcześniej ustalonym harmonogramem, który uwzględnia postęp prac budowlanych i inne warunki określone w umowie kredytowej.

Czy można zmienić harmonogram wypłat transz?

W przypadku gdy realizacja inwestycji przebiega szybciej niż zaplanowano w pierwotnym harmonogramie nic nie stoi na przeszkodzie by sięgnąć po kolejną transzę wcześniej. Należy wyłącznie udokumentować w uzgodniony w umowie z bankiem sposób wykonanie prac, które miały zostać wykonane na tym etapie.

Sytuacja jest zgoła odmienna, gdy dochodzi do opóźnień w realizacji inwestycji, ale również w takim wypadku zmiana harmonogramu wypłat transz jest możliwa, natomiast wymaga zgody banku. Kredytobiorca musi przedstawić uzasadnienie, które wyjaśnia przyczyny opóźnienia w realizacji prac budowlanych, zmiany w planach budowlanych lub inne nieprzewidziane okoliczności. Wniosek o zmianę harmonogramu powinien być dobrze udokumentowany i odpowiednio uzasadniony. W zależności od banku zmiana taka wymaga aneksu do umowy a w konsekwencji może wiązać się z dodatkowymi opłatami, dlatego planując harmonogram realizacji budowy warto zakładać bezpieczne terminy z odpowiednim buforem na nieprzewidziane opóźnienia.

Jak wygląda rozliczanie transz kredytu?

Rozliczanie transz kredytu odbywa się na podstawie dostarczonych dokumentów potwierdzających postęp prac. Może to być dokumentacja zdjęciowa, ale może to być również protokół z oględzin przeprowadzonych na terenie budowy przez podmiot upoważniony przez bank do dokonania takich oględzin. Koszt takiej inspekcji może zostać przerzucony na kredytobiorcę. Planując kredyt hipoteczny w transzach warto uwzględnić sposób rozliczania transz w ocenie atrakcyjności danej oferty kredytowej.

Bank weryfikuje te dokumenty i na ich podstawie podejmuje decyzję o wypłacie kolejnej transzy. Ważne jest, aby wszystkie dokumenty były zgodne z wymogami określonymi w umowie kredytowej.

Transze kredytu hipotecznego – kiedy bank odmawia wypłaty?

Bank może odmówić wypłaty transzy kredytu hipotecznego w sytuacjach, gdy:

  • nie zostały spełnione warunki określone w umowie kredytowej,
  • dokumentacja potwierdzająca postęp prac jest niekompletna lub niezgodna z wymaganiami banku,
  • wystąpiły opóźnienia w realizacji projektu, które nie zostały odpowiednio uzasadnione,
  • zostały wykryte nieprawidłowości lub oszustwa w procesie rozliczania wcześniejszych transz.

Zrozumienie mechanizmu jak bank wypłaca kredyt hipoteczny w transzach oraz znajomość warunków, jakie należy spełnić, może znacznie ułatwić proces finansowania budowy lub zakupu nieruchomośc,i dlatego decydując się na kredyt hipoteczny wypłacany w transzach warto skorzystać z bogatego doświadczenia ekspertów Credit Space. Pozwoli to uniknąć niepotrzebnych opóźnień i stresu zarówno na etapie wnioskowania o kredyt hipoteczny jak również na etapie rozliczania poszczególnych transz kredytu.

Twój ekspert

Krzysztof Homziuk

Ekspert kredytowy Credit Space