Sprzedaż mieszkania z kredytem – jak to zrobić?

Sprzedaż mieszkania z kredytem to normalna, coraz częściej wybierana procedura. Zmiana miejsca zamieszkania, potrzeba powiększenia przestrzeni albo nowa praca w nowym mieście – ile osób, tyle powodów, aby dokonać sprzedaży mieszkania z hipoteką. Powiadamy, jak sprzedać mieszkanie z kredytem, doradzamy, co zrobić krok po kroku, a także pokazujemy, kiedy naprawdę warto to zrobić. Sprzedaż mieszkania z kredytem nie musi być trudna!

Czy sprzedaż mieszkania z kredytem jest możliwa?

Według raportu Rynek mieszkaniowy w Polsce. II kwartał 2021, który w lipcu 2021 roku opublikowała firma JLL Polska, w pierwszym półroczu 2021 na sześciu największych rynkach w Polsce (Warszawa, Kraków, Wrocław, Trójmiasto, Poznań, Łódź) sprzedano blisko 39 tys. mieszkań. To o 7,2% więcej niż w najlepszym do tej pory pierwszym półroczu 2017 r.! Na rynku wtórnym popyt wciąż rośnie: kupujemy mieszkania, ale i coraz częściej potrzebujemy je zbywać. Pytanie, które się nasuwa: czy można sprzedać mieszkanie z kredytem?

Odpowiedź jest twierdząca. Sprzedaż mieszkania z hipoteką to procedura, która wybierana jest ze względu na różne czynniki. Nieważne, czy akurat zmieniasz pracę, czy też musisz po prostu powiększyć przestrzeń do życia – sprzedaż mieszkania z kredytem, który „trwa”, jest możliwa. Oczywiście takie rozwiązanie niesie za sobą pewne zobowiązania – musisz powiadomić bank, a także skompletować kilka istotnych dokumentów. Niemniej, zmiana – jeśli jest dobrze zaplanowana – na pewno będzie korzystna.

Jak sprzedać mieszkanie z kredytem – krok po kroku

Krok 1. Sprzedaż mieszkania z kredytem? Przemyśl tę decyzję. Czasem różne sytuacje życiowe zmuszają nas do zmian, jednak sprzedaż mieszkania z kredytem hipotecznym powinna być dobrze przemyślana. Dlaczego? Ponieważ czasem może się zdarzyć, że taki ruch będzie niekorzystny finansowo (cena sprzedaży nie pokrywa kwoty kredytu lub też zbyt szybka sprzedaż będzie wiązała się z podatkiem dochodowym).

Krok 2. Sprzedaż mieszkania z hipoteką w praktyce. Procedury związane ze sprzedażą mieszkania z kredytem nie różnią się bardzo od zwykłej sprzedaży. Musisz wystawić ogłoszenie, znaleźć nabywcę i koniecznie zaznaczyć w opisie i podczas potencjalnych rozmów, że nieruchomość obciążona jest kredytem.

Krok 3. Jak sprzedać mieszkanie z kredytem? Uczciwie! Pamiętaj, aby zawsze poinformować ewentualnych nabywców o hipotece, którą ma dane mieszkanie. Nie zatajaj tego faktu, ponieważ każdy zainteresowany kupnem może sprawdzić stan prawny danej nieruchomości w księdze wieczystej.

Krok 4. Powiadom bank. Jeśli decyzja zapadła i sprzedaż mieszkania z kredytem jest już faktem, powiadom swój bank. Pomimo że jesteś właścicielem mieszkania, bank jest wpisany do księgi wieczystej, dlatego wszelkie kroki związane z mieszkaniem (takie jak sprzedaż) muszą być mu znane.

Krok 5. Uzyskaj zaświadczenie o stanie zadłużenia i promesę. Bank, jako potwierdzenie, że wie o Twoim zamiarze sprzedaży, wystawi Ci dodatkową promesę (obejmie ona wykreślenie z hipoteki po spłacie zadłużenia). Dodatkowo instytucja, która sfinansowała Twój kredyt wyda Ci zaświadczenie o stanie zadłużenia.

Krok 6. Sprzedaż mieszkania z kredytem hipotecznym – umowa przedwstępna. Podobnie jak w przypadku kupna mieszkania z rynku pierwotnego, tak i tutaj warto spisać solidną umowę pomiędzy sprzedającym a kupującym. Najlepiej i najbezpieczniej, jeśli będzie dokument potwierdzony notarialnie, choć nie jest to wymóg. Zastanów się, czy w umowie ujmiesz zadatek, czy też zaliczkę. W umowie przedwstępnej określcie też cenę sprzedaży oraz termin podpisania umowy właściwej (przyrzeczonej).

Krok 7. Umowa notarialna na sprzedaż mieszkania z hipoteką. Podsumowaniem transakcji będzie, podobnie jak w przypadku kupna mieszkania np. od dewelopera, spisanie ostatecznej umowy notarialnej. Umowa przyrzeczona, bo tak się ją często określa, sfinalizuje Waszą transakcję.

Krok 8. Spłata kredytu hipotecznego. Zapłata za nieruchomość, która obciążona jest kredytem hipotecznym, może być pokryta z kredytu, o który stara się nabywca Twojego mieszkania. Bank, który udziela finansowania, przelewa wtedy środki bezpośrednio do Twojego banku. Ewentualna nadwyżka trafia do Ciebie. Nabywca może też płacić gotówką, co sprawia, że cały proces jest mniej skomplikowany.

Krok 9. Wykreślenie hipoteki. Po otrzymaniu pełnej należności za sprzedaż mieszkania z kredytem możesz wystąpić do sądu z wnioskiem o zwolnienie z hipoteki spłaconej nieruchomości. Koszt takiej czynności to 100 zł.

Czy można sprzedać mieszkanie z kredytem i kiedy warto?

Choć każda sytuacja jest inna, to mieszkanie z kredytem warto zazwyczaj sprzedać, gdy:

• znacząco zmienia się Twoja sytuacja życiowa (nowa praca, powiększenie rodziny etc.),
• minie 5 lat od zakupu (uniknięcie podatku dochodowego 19%),
• nie minie 5 lat od zakupu, ale całość pozyskanej kwoty przeznaczysz na kolejne lokum (również uniknięcie podatku),
• sprzedaż jest opłacalna (np. kupno nastąpiło, gdy nieruchomości były względnie tanie),
• mieszkanie było kupione w polskiej walucie (przeliczenia kursów mogą okazać się niekorzystne),
• prowizja od wcześniejszej spłaty kredytu nie jest zbyt wygórowana (sprawdź, jak wygląda to w Twoim banku),
• interesuje Cię sprzedaż mieszkania z kredytem i kupno nowego na kredyt (obie transakcje można niejako połączyć i uzyskać np. dodatkowy kredyt hipoteczny na nową nieruchomość).

Sprzedaż mieszkania z kredytem przed upływem 5 lat Decydując się na sprzedaż mieszkania z kredytem przed upływem 5 lat od zakupu nieruchomości, musisz liczyć się z koniecznością uiszczenia dodatkowego podatku dochodowego. To aż 19% od dochodu (tego, co zarobiliśmy na transakcji). Przykładowo, kupując mieszkanie za 250 tys. i robiąc w nim remont za 50 tys., możesz uzyskać cenę sprzedaży 320 tys. Dochód to 20 tys., a 19% podatku z tej sumy to aż 3800 zł.

Sprzedaż mieszkania z kredytem a odsetki

Sprzedaż mieszkania z kredytem wiąże się z kilkoma punktami:

1. Bank powinien wydać Ci zaświadczenie o saldzie kredytu z uwzględnioną niższą wartością odsetek (wynika to ze wcześniejszej spłaty zobowiązania).
2. Spłata kredytu może pociągać za sobą dodatkową opłatę, czyli prowizję za wcześniejszą spłatę kredytu (to maksymalnie 3%, gdy sprzedajesz wciągu 3 lat od zakupu).
3. W myśl ustawy z dnia 23 marca 2017 r. o kredycie hipotecznym oraz nadzorze nad pośrednikami kredytu hipotecznego i agentami, przedterminowa spłata sprawia, że koszt kredytu ulega obniżeniu o odsetki i inne koszty kredytu hipotecznego przypadające za okres, o który skrócono obowiązywanie tej umowy, choćby konsument poniósł je przed tą spłatą.

Jak sprzedać mieszkanie z kredytem? Podobnie jak w każdym innym przypadku. Warto jednak dobrze oszacować, czy transakcja nam się opłaci oraz jak w praktyce będą wyglądały kwestie związane z podatkiem dochodowym, odsetkami czy prowizją za wcześniejszą spłatę.