Wniosek o wpisanie hipoteki

Wpis do hipoteki do księgi wieczystej to formalność niezbędna, aby bank mógł prawnie zabezpieczyć swoje roszczenie wobec nieruchomości, co w razie problemów ze spłatą wierzytelności pozwoli mu (czego nie życzymy) dochodzić swoich praw i należności na drodze sądowej. Bez wniosku o wpisanie hipoteki oraz rzecz jasna samego wpisu, proces kredytowy nie może zostać zakończony. Przeprowadzimy Cię więc przez kolejne kroki tej procedury oraz wyjaśnimy, dlaczego jest tak istotna i co zrobić, aby przebiegła sprawnie i możliwie szybko.

Wpis hipoteki do księgi wieczystej – jak przebiega?

Jest to formalne ujawnienie prawa ograniczonego, które zabezpiecza roszczenia wierzyciela (najczęściej banku) na konkretnej nieruchomości. Procedura wpisu do księgi wieczystej się od złożenia przez uprawnioną stronę w sądzie wieczystoksięgowym prawidłowo opłaconego wniosku o wpis hipoteki. Następnie w systemie pojawia się wzmianka sygnalizująca toczące się postępowanie oraz następuje badanie akt księgi przez uprawnioną osobę (sędzia, referendarz). Sprawdzana jest zarówno poprawność danych, jak i podstawy ustanowienia zabezpieczenia, a strony mogą zostać wezwane do uzupełnienia informacji lub sprostowania nieprawidłowości.

W przypadku, gdy przedstawiona dokumentacja nie budzi wątpliwości, sąd wydaje tzw. postanowienie o wpisie do ksiąg wieczystych, za czym idzie ujawnienie hipoteki. Warto tu zaznaczyć, że księgi wieczyste są jawne i każdy ma prawo sprawdzenia ich treści, a przy tym nie musi wykazywać związanego z tym interesu prawnego. Z drugiej strony zaś, cytując ustawę Nie można zasłaniać się nieznajomością wpisów w księdze wieczystej ani wniosków, o których uczyniono w niej wzmiankę.

Dlaczego wpis hipoteki do kw jest tak ważny?

W przypadku udzielania kredytu hipotecznego waga wpisu do księgi wieczystej polega na tym, że stanowi on o skuteczności zabezpieczenia i pierwszeństwie zaspokojenia banku przed innymi wierzycielami. Jest to tzw. prawo rzeczowe skuteczne oznaczające, że nawet kolejny nabywca nieruchomości musi je respektować (podobnie jest np. ze służebnością gruntową, co warto mieć na uwadze np. przy zakupie gruntu pod budowę domu).

Dopóki hipoteka nie zostanie formalnie ustanowiona i jesteś na etapie złożenia wpisu, bank może przewidywać dodatkowe zabezpieczenia, nie wypłacać pełni środków, stosować wyższe oprocentowanie czy też korzystać z innych instrumentów, które chronią jego interesy. Stan taki, czyli czas od złożenia wniosku do faktycznego wpisania, może trwać nawet miesiącami, w zależności od liczby analogicznych spraw, które toczą się w danym sądzie wieczystoksięgowym.

Kto składa wniosek o wpis hipoteki do księgi wieczystej?

Zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa (art. 626 kpc) Wniosek o wpis może złożyć właściciel nieruchomości, użytkownik wieczysty, osoba, na rzecz której wpis ma nastąpić, albo wierzyciel, jeżeli przysługuje mu prawo, które może być wpisane w księdze wieczystej.

Teoretycznie możliwe jest więc samodzielne złożenie wniosku o wpis do ksiąg wieczystych w przypadku, kiedy nie jest wymagany akt notarialny. Jeżeli jednak mamy do czynienia z kredytem hipotecznym na zakup mieszkania.domu, jak w większości przypadków, to obowiązuje forma aktu notarialnego. Notariusz zaś z urzędu przesyła wniosek o wpis do KW za pomocą systemu teleinformatycznego. Wynika to z prawa notarialnego i możesz z góry założyć, że w przypadku kredytu hipotecznego cała procedura będzie przeprowadzona przez notariusza.

Wniosek o wpis hipoteki krok po kroku

Możliwe jest jednak np. ustanowienie hipoteki na już posiadanej nieruchomości, gdzie nie jest konieczny akt notarialny i wniosek o wpis hipoteki można złożyć samodzielnie. Przedstawmy więc w skrócie taką procedurę:

• Pobierz i przygotuj formularz sądowy KW-WPIS, uzupełnij dane identyfikujące, oznaczenie nieruchomości i właściciela, rodzaj zabezpieczenia.
• Dołącz wymagane załączniki: oświadczenie, pełnomocnictwa, ewentualne zgody małżonka oraz inne dokumenty wymagane przez bank.
• Wnieś opłatę sądową za wpis do księgi wieczystej i dołącz dowód jej uiszczenia zgodnie z aktualnymi stawkami (obecnie 200 zł opłaty stałej od wniosku o wpis każdego prawa).
• Złóż wniosek do sądu o wpis hipoteki w biurze podawczym lub pocztą.
• Po złożeniu wniosku sprawdź, czy w EKW (https://ekw.ms.gov.pl/, logowanie profilem zaufanym) pojawiła się wzmianka o toczącym się postępowaniu.
• Odpowiedz w terminie na ewentualne wezwanie do uzupełnienia braków.
• Po dokonaniu wpisu strony otrzymują postanowienie, a sam wpis jest widoczny w księgach.

Ustanowienie hipoteki na rzecz banku – dokumenty

Jak już wspomniano, wpis o ustanowienie hipoteki w przypadku kredytu hipotecznego, to procedura, która w przeważającej większości przypadków jest wykonywana przez notariusza. Zanim stawimy się u niego, na pewno dostaniemy całą listę dokumentów, które będą potrzebne. Mogą występować między nimi drobne różnice, związane z charakterystycznymi cechami danego kredytu czy też sytuacji kredytobiorców. Podstawowy zestaw dokumentów do wniosku o wpis hipoteki na rzecz banku jest jednak stały i zawiera:

• akt notarialny z wnioskiem o wpis, oznaczeniem właściwego sądu rejonowego (wydział ksiąg wieczystych), numerem księgi, danymi właściciela i wierzyciela, rodzajem oraz sumą hipoteki,
• zgody i oświadczenia małżonka, jeśli są wymagane, zawarte w treści aktu notarialnego oraz ewentualne pełnomocnictwa (w tym przypadku również notarialne lub z legalizacją np. w formie klauzuli apostille, jeśli polski akt notarialny sporządzono za granicą),
• dokument tytułu prawnego do nieruchomości lub dokument źródłowy (gdy nieruchomość nie ma jeszcze KW i jest np. wydzielana),
• oświadczenie banku potwierdzające dane wierzytelności i treść zabezpieczenia,
• opłatę sądową – to opłata stała, niezależna od wartości nieruchomości, w przypadku aktu notarialnego pobierana za pośrednictwem notariusza (chociaż można to zrobić samodzielnie przelewem lub kupując znaki opłaty skarbowej w kasie sądu).

Czas oczekiwania na wpis do hipoteki

Załóżmy sytuację, że wpis do hipoteki został złożony bez braków formalnych, co jest najczęstszym przypadkiem, szczególnie gdy weźmiemy pod uwagę, że procedura złożenia wniosku o wpis dokonywana jest przez notariusza. Jak długo czeka się na wpis do KW w takim przypadku? Odpowiedź zależy w największym stopniu od położenia sądu wieczystoksięgowego, za czym idzie obłożenie go pracą. Niektóre sądy rejonowe publikują na swoich stronach odpowiednie statystyki, są one znane również notariuszom, ekspertom kredytowym oraz publikowane w internecie. Są miejscowości, gdzie czas oczekiwania na wpis wynosi około 2 tygodni. W przypadku dużych miast rozbieżności są duże – od ok. miesiąca dla Krakowa, do 4-5 dla Warszawy czy Gdańska. Dobrze jest więc sprawdzić te statystyki już na samym początku procedury kredytowej, aby wiedzieć, jak będzie wyglądało jej rozłożenie w czasie. Średnia krajowa, czyli około 10 tygodni, nie zawsze będzie miała odniesienie właśnie do Twojego przypadku.

Wpis do hipoteki koszt

Koszt opłaty sądowej za jeden wpis do hipoteki wynosi 200 zł – jest to opłata stała, która nie jest zależna od wartości hipoteki. Można ją uiścić osobiście (przelew, znaki opłaty skarbowej) albo – co jest wygodniejszą i powszechniejszą procedurą – zrobić to za pośrednictwem notariusza przy okazji podpisywania aktu notarialnego.
Kolejnym kosztem jest podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC). To opłata w wysokości 19 zł. Hipoteka zabezpiecza bowiem wierzytelność zarówno o wysokości ustalonej, czyli kapitał kredytu, jak i nieustalonej, czy odsetki i inne koszty. W przypadku hipoteki o wartości ustalonej opłata jest procentowa.

Do kosztów należy doliczyć także taksę notarialną, która zależy od danego notariusza – na mocy rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości wskazana jest jednak górna jej granica – i wynosi zwykle 200-300 zł (+VAT).