Formalności po wypłacie kredytu hipotecznego – o czym trzeba pamiętać

Uruchomienie przez bank środków z zaciągniętego kredytu hipotecznego oznacza, że zakończył się jeden z kluczowych etapów procedury. Nie oznacza jednak końca formalności. Zgodnie z podpisaną umową, nawet po wypłacie kredytu hipotecznego ciążą na Tobie obowiązki, których musisz dopełnić. Jakie to obowiązki? Jakich formalności nie możesz pominąć i o czym należy pamiętać, by pomyślnie spiąć wszystkie zobowiązania wobec banku?

Wpis do księgi wieczystej (ubezpieczenie pomostowe)

Odpowiedni wpis do księgi wieczystej jest punktem obowiązkowym.

Wpisanie hipoteki jest dla banku zabezpieczeniem na wypadek zaniechania spłaty kolejnych rat kredytu i widnieje w księdze wieczystej aż do całkowitego uregulowania należności, czyli przez cały okres kredytowania ujęty w umowie.

Dokonanie wpisu do księgi wieczystej odbywa się już po podpisaniu umowy kredytowej. Warto również zaznaczyć, że wszelkie zmiany w księgach wieczystych dokonywane są zawsze w toku procedury sądowej, dlatego niemożliwa jest samodzielna korekta zapisów.

Najbardziej powszechną praktyką jest dokonanie odpowiedniego wpisu podczas podpisywania aktu notarialnego przeniesienia własności nieruchomości. W takiej sytuacji notariusz zajmuje się nie tylko formalnościami związanymi z wpisaniem do księgi wieczystej nowego właściciela nieruchomości, ale również stosownym wpisem ustanawiającym hipotekę na rzecz banku. Nic jednak nie stoi na przeszkodzie, by kredytobiorca zajął się tym samodzielnie.

Jak wygląda wpisanie hipoteki do księgi wieczystej

• Złożenie wniosku w Sądzie Rejonowym prowadzącym księgę wieczystą kredytowanej nieruchomości. Wniosek to formularz KW-WPIS, który znajdziesz w sądzie. Razem z wnioskiem należy złożyć wymagane załączniki, czyli dokument z banku poświadczający udzielenie kredytu i oświadczenie banku o ustanowieniu hipoteki. Potrzebne będzie również Twoje oświadczenie o ustanowieniu hipoteki umownej na rzecz banku.
• Uregulowanie opłat administracyjnych. Prawidłowo złożony wniosek musi być poświadczony znaczkami skarbowymi. Opłata skarbowa za wpis do księgi wieczystej wynosi 200 zł.
• Pobranie zaświadczenia o złożeniu wniosku o wpis hipoteki na rzecz banku do księgi wieczystej, będący dla wierzyciela dowodem wszczęcia procedury sądowej oraz wywiązania się przez kredytobiorcę z zobowiązań umowy kredytowej.

Ustanowienie wpisu w księdze wieczystej zajmuje zazwyczaj kilka miesięcy, a długość procedury uzależniona jest od obłożenia konkretnego sądu. W największych miastach w Polsce może to być nawet 6-12 miesięcy, dlatego warto postarać się o przyspieszenie formalności. Jak to zrobić?

W tym celu należy złożyć stosowny wniosek razem ze standardowym wnioskiem o ustanowienie wpisu hipoteki. Musi on być odpowiednio uargumentowany. Jeśli sąd rozpatrzy Twoją prośbę pozytywnie, cała procedura zakończy się w przeciągu kilku tygodni. W przypadku decyzji odmownej hipoteka zostanie wpisana w trybie standardowym.

Wpis do księgi wieczystej a ubezpieczenie pomostowe

Podpisanie umowy kredytowej zobowiązuje bank do wypłaty środków pieniężnych. Do czasu otrzymania od kredytobiorcy dokumentu poświadczającego ustanowienie wpisu hipoteki do księgi wieczystej (odpis z KW) bank zabezpiecza swoje interesy poprzez ubezpieczenie pomostowe.

Ubezpieczenie pomostowe jest ubezpieczeniem czasowym podpisywanym przy umowie kredytowej i obowiązuje do momentu ustanowienia właściwego wpisu w księdze wieczystej.

Jeśli bank finansuje nieruchomość kupowaną na rynku wtórnym, ubezpieczenie pomostowe obowiązuje od uruchomienia całości środków, a w przypadku nieruchomości z rynku pierwotnego – od momentu wypłaty pierwszej transzy kredytu. Ubezpieczenie pomostowe występuje w postaci zwiększonej marży, a jego wysokość ustalana jest indywidualnie przez daną placówkę bankową. Najczęściej jest to 1%- 1,5% wartości kredytu, jednak na rynku można również spotkać oferty z ubezpieczeniem pomostowym w wysokości 2,5%.

Wykreślenie hipoteki

Wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej następuje po całkowitej spłacie kredytu i uregulowaniu należności wobec wierzyciela. Musisz jednak pamiętać, że wykreślenie nie następuje automatycznie i jest to zadanie ciążące na właścicielu nieruchomości (nie na banku), dlatego niezbędne będzie dopełnienie kilku formalności.

W celu wykreślenia hipoteki należy złożyć w sądzie rejonowym obsługującym daną księgę wieczystą odpowiedni wniosek. Do wniosku należy załączyć pisemne oświadczenie banku, tzw. kwit mazalny, będące dowodem, że zabezpieczone hipoteką zobowiązanie zostało spłacone, a bank wyraża zgodę na wykreślenie hipoteki.

Opłata skarbowa za wykreślenie hipoteki wynosi 100 zł.

Wniosek można złożyć osobiście w sądzie wieczystoksięgowym lub wysłać pocztą. W drugim przypadku oprócz zgody wierzyciela trzeba również dołączyć potwierdzenie uiszczenia opłaty.

Wypłaty transz do dewelopera

Różnica pomiędzy kredytowaniem przez bank nieruchomości nabywanej na rynku pierwotnym a zakupem z rynku wtórnego, polega na sposobie uruchomienia środków. O ile w pierwszym przypadku cały kredyt wypłacany jest jednorazowo, o tyle w drugim środki przelewane są na konto dewelopera w transzach.

Transza kredytu hipotecznego to część zaciągniętego zobowiązania, wypłacana przez bank w terminach określonych umową kredytową. W harmonogramie spłat ujęte są szczegółowe informacje dotyczące zarówno ilości transz, jak i czasu ich wypłaty.

Kredyt hipoteczny zaciągany na zakup nieruchomości od dewelopera obejmuje tzw. okres budowlany, w którego trakcie bank przelewa na konto przedsiębiorcy kwotę kredytu w ustalonej ilości transz, adekwatnie do postępów w budowie.

Co ważne, w okresie transzowania środków finansowych, kredytobiorca objęty jest karencją i spłaca wyłącznie ratę odsetkową, z pominięciem części kapitałowej. Do wysokości raty odsetkowej należy doliczyć koszt ubezpieczenia pomostowego.

Najmniej korzystnym dla kredytobiorcy jest okres od uruchomienia ostatniej ujętej w harmonogramie transzy do uzyskania wpisu w księdze wieczystej. Wypłata ostatniej części kredytu oznacza, że kredytobiorca zobowiązany jest do spłaty rat kapitałowo-odsetkowych, a więc pełnej raty kredytu. Do momentu wpisu hipoteki na rzecz banku, rata powiększona jest o ubezpieczenie pomostowe, co nierzadko stanowi dodatkowe i duże obciążenie domowego budżetu.

Przed wypłatą kolejnych transz bank może również skontrolować inwestycję w celu zapoznania się z postępami w budowie. Niektóre banki pobierają za czynności sprawdzające dodatkowe opłaty, dlatego warto sprawdzić tę kwestię przed podpisaniem umowy kredytowej. Z kolei w trakcie rozmów z deweloperem warto pokusić się o negocjacje zmniejszające liczbę transz, co przełoży się na redukcję kosztów wynikających zarówno z opłaty kontrolnej, jak i ze spłaty kolejnych rat odsetkowych.

Rozliczenie prac remontowych/wykończeniowych

Kupno nieruchomości na rynku pierwotnym od dewelopera oraz kredytowanie nieruchomości wymagającej remontu lub wykończenia, zawsze skutkuje przelewaniem środków w transzach.

Przed każdą kolejną transzą bank może zdecydować się na kontrolę inwestycji budowlanej lub prac remontowych/wykończeniowych. W przypadku stwierdzenia opóźnień lub nieprawidłowości w wywiązywaniu się z ustaleń zawartych w umowie kredytowej, bank może odmówić wypłaty kolejnej transzy kredytu.

Przed podpisaniem umowy należy dokładnie rozpisać zakładany kosztorys oraz etapy budowy i remontu, z uwzględnieniem ewentualnych opóźnień. Rozliczenie prac remontowych lub wykończeniowych polega zazwyczaj na wizycie wyznaczonego przez wierzyciela inspektora, który kontroluje zgodność wcześniejszych ustaleń ze stanem rzeczywistym. Możliwe jest również rozliczenie prac na podstawie zdjęć z budowy lub remontowanej nieruchomości. Bardzo ważną kwestią jest systematyczne zbieranie wszystkich faktur i dokumentów poświadczających przeprowadzane modernizacje.

Uzyskanie pozwolenia na użytkowanie, zawiadomienie o zakończeniu budowy

Odbiór nieruchomości i uzyskanie pozwolenia na użytkowanie to ostatni, choć nie mniej emocjonujący, etap procedury kredytowej. Jednocześnie jest to ostatnie zobowiązanie wobec banku, pomijając oczywiście późniejsze comiesięczne spłaty zobowiązania.

W przypadku odbioru nieruchomości od dewelopera niezbędne jest dokładne sprawdzenie jej stanu PRZED podpisaniem protokołu zdawczo-odbiorczego. Wszelkie niedociągnięcia lub wątpliwości powinny być wyjaśnione jeszcze przed złożeniem podpisu na dokumencie.

Inaczej wygląda kwestia uzyskania pozwolenia na użytkowanie nieruchomości budowanej samodzielnie lub lokalu poddawanego modernizacji. W tym celu konieczne jest złożenie zawiadomienia o zakończeniu budowy. Usługę możesz zrealizować w wojewódzkim inspektoracie nadzoru budowlanego lub w powiatowych inspektoratach nadzoru budowlanego. Zawiadomienie o zakończeniu inwestycji należy złożyć przed rozpoczęciem użytkowania nieruchomości.

Na podstawie złożonych dokumentów (m.in. oryginału dziennika budowy, protokołów badań i sprawdzeń, dokumentacji geodezyjnej) nadzór budowlany oceni, czy dana nieruchomość nadaje się do użytkowania. Druk zawiadomienia różni się w zależności od inspektoratu nadzoru budowlanego, dlatego najlepiej pobrać go ze strony internetowej właściwego urzędu. Do użytkowania możesz przystąpić po 14 dniach od złożenia pełnej dokumentacji. Jeśli w ciągu 14 dni nadzór budowlany nie wniesie decyzji o sprzeciwie, uznaje się, że sprawa została rozstrzygnięta pozytywnie.

Ostatni etap formalności to przekazanie do banku informacji o przyjęciu nieruchomości do użytkowania. Bank takie zawiadomienie traktuje jako formalne zakończenie budowy. Od tej pory jesteś oficjalnym właścicielem mieszkania lub domu.

Jeśli potrzebujesz wsparcia w procedurze kredytowej lub szukasz informacji na temat aktualnych ofert bankowych, zapraszamy do kontaktu z doradcami kredytowymi Credit Space. Pomożemy określić Twoją zdolność kredytową, wybrać najkorzystniejszą ofertę oraz przebrnąć przez cały proces kredytowy.