Ile muszę zarabiać aby otrzymać kredyt hipoteczny?

Kolejnym warunkiem otrzymania kredytu hipotecznego jest maksymalny akceptowany wiek kredytobiorcy przystępującego do kredytu mieszkaniowego, który jest uzależniony od okresu kredytowania na jaki klient planuje zaciągnąć zobowiązanie. Każdy bank indywidualnie określa maksymalny wiek najstarszego kredytobiorcy w momencie spłaty ostatniej raty kredytu. W większości banków maksymalny wiek kredytobiorcy wynosi 75 lat, są jednak banki, które akceptują niższy lub wyższy wiek kredytobiorcy, odpowiednio wynoszący 67 lat, lub nawet 80 lat.

W praktyce osoby młode rozpoczynające karierę zawodową i uzyskujące niższe dochody mogą wnioskować nawet o maksymalny okres kredytowania, w tym rozwiązaniu korzyścią dla nich będzie niższa rata kredytu, natomiast ich starsi koledzy posiadający stabilną sytuację zawodową oraz wyższe dochody będą mogły wnioskować o krótszy okres kredytowania z wyższą ratą kredytu, dzięki czemu zyskają niższy całkowity koszt kredytu.

Kredyt hipoteczny a wkład własny

Zgodnie z założeniami Rekomendacji S została wyznaczona maksymalna wartość wskaźnika LTV odzwierciedlająca stosunek wartości udzielanego kredytu do aktualnej wartości zabezpieczenia na nieruchomości. Od stycznia 2017 r. zmieniły się wymagania banków i maksymalna wartość wskaźnika LTV nie może przekraczać 80%. Wartość ta może wynosić 90%, jeśli nadwyżka powyżej 80% zostanie ubezpieczona lub zabezpieczona w innej formie. W związku z powyższym wkład własny klienta powinien wynosić nie mniej niż 20%, a w przypadku zastosowania dodatkowych zabezpieczeń nie może w żadnym przypadku być niższa niż 10%. Jest to obligatoryjny do spełnienia warunek uzyskania kredytu hipotecznego.

Od 2022 r. w ramach rządowego programu Mieszkanie bez wkładu własnego (teraz Rodzinny Kredyt Mieszkaniowy), po spełnieniu określonych warunków można skorzystać z oferty nie posiadając wkładu własnego.

Ile musi zarabiać singiel, a ile małżeństwo, żeby dostać kredyt hipoteczny?

Od osób wnioskujących o kredyt banki wymagają podania stanu cywilnego oraz określenia czy gospodarstwo domowe prowadzone jest samodzielnie czy wspólnie. O kredyt hipoteczny mogą ubiegać się zarówno osoby będące w związkach małżeńskich, jak również tych nieformalnych lub osoby posiadające rozdzielność majątkową albo przystępujący do kredytu samodzielnie.

Zdolność kredytowa obliczana jest na podstawie dochodów i zobowiązań wnioskodawców oraz osób przebywających we wspólnym gospodarstwie domowym (w tym małżonków i dzieci pozostających na utrzymaniu wnioskodawcy/ów). Jeśli dwie osoby przystępują do kredytu ich zdolność kredytowa zazwyczaj oceniana jest wyżej, a sytuacja finansowa traktowana jest jako stabilniejsza, co stanowi niższe ryzyko udzielenia kredytu dla banku. Tym samym szansa na udzielenie im kredytu jest wyższa.

Jeśli o kredyt wnioskuje para nie będąca małżeństwem to każda z osób musi określić procent udziału w nabywanej nieruchomości, co istotne udziały te nie muszą być równe. Jedna z osób może być udziałowcem w 80%, a druga w 20%. Niezależnie jednak od wysokości udziału kredytobiorcy solidarnie odpowiadają za terminową spłatę raty w pełnej jej wysokości.

W przypadku, gdy o kredyt wnioskuje singiel dodatkowym wymaganiem banku może być przystąpienie do ubezpieczenia na życie stanowiącego dodatkowe zabezpieczenie dla banku.

Wiele osób zastanawia się, ile trzeba zarabiać, żeby dostać 300 czy też 500 tysięcy kredytu, jest sumą wystarczającą na pierwsze mieszkanie (chociaż niekoniecznie w największych miastach ani o dużym metrażu). Trzeba jednak pamiętać, że nie istnieje coś takiego, jak minimalny poziom zarobków, który gwarantowałby udzielenie przez bank kredytu hipotecznego. Kluczowa jest bowiem zdolność gospodarstwa domowego, czy to składającego się z jednej osoby, czy małżeństwa lub osób pozostających w związku nieformalnym. Odwołać się tu należy do wspomnianej na początku tekstu rekomendacji S i wskaźnika LTV. W zależności od ustaleń wewnętrznych banku to stanowisko może być też bardziej wymagające niż rekomendacja KNF.

Rozpatrując więc kwestię, ile musi zarabiać singiel, czy ile powinno zarabiać małżeństwo, cały czas opieramy się nie na jednoznacznych wielkościach (wysokości pensji), tylko strukturze budżetu.

• singiel oznacza jedno źródło dochodu i koszt utrzymania jednej osoby,
• małżeństwo (ale też związek nieformalny) to suma dochodów pozostających w nim związku i koszt utrzymania obojga (lub więcej) osób.

To jednak również tylko założenia wstępne. Słowo singiel przynależy przecież do mowy potocznej, nie występuje w dokumentacji bankowej. Jako takie oznacza osobę bez partnera, ale to nie wyklucza np. posiadania dzieci czy konieczności płacenia alimentów. Analogicznie w przypadku małżeństwa czy rodzin patchworkowych. Tak więc to kwestia osób na utrzymaniu jest ważniejsza od tego, czy wnioskodawcami są single, czy małżeństwa, a to sprawia, że nie da się jednoznacznie określić jednej kwoty i powiedzieć, jaki dochód na kredyt hipoteczny na pewno będzie wystarczający.

Przeprowadzenie stosownej kalkulacji jest jednym z elementów wsparcia, jakie otrzymacie od ekspertów kredytowych Credit Space.

Posiadanie zdolności kredytowej jest podstawowym warunkiem otrzymania zgody na udzielenie kredytu. Zdolność kredytowa to zdolność do spłaty rat kredytu hipotecznego i jednoczesna dalsza możliwość utrzymywania się.

Na zdolność kredytową składa się parę kluczowych elementów. Bank bierze pod uwagę spełnienie poniższych warunków:

• historia kredytowa – BIK: najlepiej, kiedy w momencie składania wniosku o kredyt hipoteczny nie masz żadnych zadłużeń (ponieważ każde zobowiązanie zmniejsza Twoją zdolność kredytową) a wszystkie zobowiązania jakie miałaś/eś do tej pory były terminowo spłacane. Nie obawiaj się, brak historii kredytowej nie wpływa negatywnie na ocenę Twojej zdolności kredytowej. Jeśli masz przyznany limit w karcie kredytowej lub debet na koncie, z których nie korzystasz w pełnej wysokości warto obniżyć go zanim złożysz wniosek o kredyt.
• miesięczne dochody: to od ich wysokości będzie zależeć, o jaką kwotę kredytu możesz się starać. Niektóre banki do liczenia zdolności kredytowej przyjmują średni dochód z ostatnich 3 miesięcy, inne z 6 miesięcy, a niektóre nawet z 12 miesięcy. Jeśli w ostatnim roku otrzymałeś podwyżkę wynagrodzenia lub Twoje wynagrodzenie zawiera również czynnik zmienny, uzależniony np. od wysokości wypracowanej premii, warto również zwrócić uwagę na ten aspekt.
• rodzaj dochodu oraz staż pracy: najbardziej lubiany przez banki to umowa o pracę na czas nieokreślony. Nie oznacza to, że jeżeli masz własną firmę, pracujesz na czas określony lub na podstawie umowy cywilno–prawnej to nie masz szans na kredyt. Pamiętaj jednak, że po doświadczeniach z czasu pandemii banki zwracają szczególną uwagę na branżę, w której pracujesz na etacie lub prowadzisz działalność gospodarczą. Dlatego tak ważne jest, aby skonsultować rodzaj dochodu jeszcze przed rozpoczęciem jakichkolwiek formalności związanych z kredytem czy zakupem nieruchomości. Warunkiem zaakceptowania dochodu z tytułu prowadzenia działalności gospodarczej jest minimalny okres jej prowadzenia, który wynosi 12 miesięcy, a w przypadku niektórych banków jest to nawet dwuletni okres potwierdzony rozliczonym PIT-em.
• koszty utrzymania: czyli Twoje miesięczne stałe opłaty, których wysokość zależy m.in od tego czy jesteś singlem czy czteroosobową rodziną (jeżeli jesteś w związku małżeńskim i nie posiadasz rozdzielności majątkowej a mąż/żona nie pracuje to będzie liczona jako osoba na Twoim utrzymaniu). Do kosztów utrzymania należy wliczyć stałe rachunki związane z utrzymaniem mieszkania, wydatki na zakup żywności, utrzymanie auta.

Zarobki a wielkość nieruchomości

Jakie warunki musisz spełnić, aby stać się posiadaczem wymarzonego mieszkania? To, ile musisz zarabiać, aby uzyskać kredyt hipoteczny zależy także od tego, jaką nieruchomość zamierzasz kupić. Niższe dochody będą wymagane przy zakupie kawalerki a wyższe przy zakupie mieszkania 3 pokojowego.

Powód? Różne ceny zakupu w zależności od wielkości nieruchomości: im wyższa cena zakupu, tym teoretycznie wyższy kredyt (chyba, że wnoszony wkład własny jest wysoki) i tym samym wymagana wyższa zdolność kredytowa.

Mniejszy dochód = Mniejsze mieszkanie

Uzyskując dochód na poziomie średniej krajowej możesz nie uzyskać zdolności kredytowej na takim poziomie jaki Cię interesuje. W takiej sytuacji warto pomyśleć o połączeniu dochodów z dodatkowym kredytobiorcą, spłaceniu istniejących zobowiązań kredytowych oraz wniesieniu wyższego wkładu własnego. Niższy dochód może wystarczyć np. do zakupu mniejszego mieszkania – kawalerki, wyższe dochody mogą pozwolić Ci na zakup mieszkania o większym metrażu. 

Wszystko zależy od tego, gdzie chcesz zamieszkać (mała miejscowość czy centrum dużego miasta), jaka jest Twoja zdolność kredytowa oraz jakie masz oczekiwania co do wielkości mieszkania. 

Warunki uzyskania kredytu są uzależnione od wielu czynników zewnętrznych, dlatego skorzystaj z naszej porównywarki www.creditspace.pl oraz bezpłatnego wsparcia Indywidualnego Eksperta Kredytowego.

Jak zwiększyć szanse na kredyt przy niskich dochodach?

Powyższe pytanie spędza sen z powiek wielu osobom, dla których fakt posiadania własnego mieszkania jest nie tylko celem i marzeniem, ale też sposobem na uzyskanie stabilizacji czy wręcz obniżenia kosztów utrzymania i ustanie konieczności płacenia kosztów najmu.
Prześledźmy więc najważniejsze procedury, które warto wdrożyć.

Poprawa zdolności kredytowej poprzez ograniczenie bieżących zobowiązań, kredytów gotówkowych, limitów i debetów na kartach. Obejmuje to także terminowe spłacanie wszelkich zobowiązań, co pozwala na budowanie pozytywnej historii w BIK. To warto sobie wziąć do serca już sporo przed wnioskiem o kredyt – jak wspominaliśmy wyżej, dane o zobowiązaniach spóźnionych (o ponad 60 dni) są przechowywane w BIK nawet przez 5 lat od spłaty tegoż zobowiązania.

Wydłużenie okresu kredytowania. Oczywiście zwiększa to wysokość całkowitego długu wobec banku (kapitał + odsetki), jednak dla wielu osób regulowania zobowiązań przez kilka lat dłużej i tak będzie bardziej atrakcyjną alternatywą, niż wynajmowanie w tym czasie mieszkania czy niemożność wspólnego zamieszkania i założenia rodziny. Czy zawsze to się sprawdzi? Niekoniecznie, bo kolejną szansą jest:

Zwiększenie wkładu własnego. W takiej sytuacji bank może ocenić swoje ryzyko jako niższe, a tym samym zaproponować lepsze warunki – albo po prostu zgodzić się na kredyt. Która z dwóch powyższych opcji będzie skuteczniejsza i którą łatwiej będzie Wam wdrożyć? To wymaga kalkulacji dochodów i kosztów utrzymania (uwzględniając np. mieszkanie wynajmowane, u rodziców, oddzielne u pary), które może wykonać ekspert Credit Space – zachęcamy do kontaktu, jeśli potrzebujecie profesjonalnego i skutecznego wsparcia przy procedurze uzyskania kredytu.

Obniżenie kosztów utrzymania. Osoby, zastanawiające się, ile trzeba zarabiać, żeby dostać kredyt na mieszkanie, często słyszą właśnie taką poradę. Jest ona możliwa do zastosowania tylko w pewnym zakresie. Oczywiście, jeżeli zrezygnuje się z hobby czy odmówi sobie wakacji all-inclusive, to wzrosną wasze zasoby finansowe, a to pozwoli np. na zwiększenie wkładu własnego. Warto jednak pamiętać, że banki mają własne regulacje wewnętrzne do wyliczania kosztów utrzymania i zwiększenie szansy na kredyt przy niskich dochodach przez podejrzanie niskie deklaracje raczej nie będzie skuteczne.

Współkredytobiorca z udokumentowanym, stabilnym dochodem jest za to opcją, która może pozwolić na łatwiejsze uzyskanie kredytu w przypadku niskich dochodów. W tym przypadku można posiłkować się pomocą np. rodzeństwa czy rodziców (lub oczywiście partnera życiowego). Warto przy tym zwrócić uwagę, że współkredytobiorca nie musi być współwłaścicielem nieruchomości. W ten sposób rodzice mogą pomóc dzieciom, które na początku ścieżki zawodowej często mają niskie dochody.