Ile muszę zarabiać aby otrzymać kredyt hipoteczny?

To pytanie pojawia się na każdym forum poświęconym kredytom hipotecznym. Warunkiem otrzymania kredytu hipotecznego jest posiadanie stabilnego źródła dochodów oraz zdolności kredytowej uzależnionej nie tylko od wysokości dochodów wnioskodawców, ale również od takich czynników jak: wysokość aktualnie spłacanych zobowiązań, kosztów utrzymania gospodarstwa domowego oraz ilości osób na utrzymaniu. Nie ma ustalonej minimalnej kwoty dochodu, której wartość pozwalałaby zaciągnąć kredyt hipoteczny.

Według Rekomendacji S stanowiącej wytyczne Komisji Nadzoru Finansowego warunkiem uzyskania kredytu hipotecznego jest spełnienie warunku, że zobowiązania finansowe oraz stałe koszty, z których klient nie może się wycofać nie mogą przekraczać 40% dochodu (dla dochodów niższych od średniej w danym regionie) oraz 50% dochodu (dla pozostałych przypadków).

Oprócz wysokości zarobków jest jeszcze kilka dodatkowych warunków, które musisz spełnić, aby uzyskać kredyt hipoteczny.

To od czego zależy czy otrzymasz kredyt hipoteczny?

Decyzja o przyznaniu kredytu hipotecznego może się różnić w zależności od tego, do jakich banków zostały złożone Twoje wnioski kredytowe. Dlaczego? Ponieważ banki mają różne akceptowalne poziomy ryzyka, czy stosują różne modele oceny scoringowej klienta, w związku z czym należy spełnić określone przez bank warunki, aby uzyskać kredyt.

Ocena scoringowa wyrażona jest w punktach i określa ryzyko kredytowe potencjalnego kredytobiorcy względem innych osób, które spłaciły już swoje zobowiązanie. Inaczej mówiąc jest to ocena wiarygodności kredytowej klienta, a dla banku stanowi ocenę ryzyka w przypadku konkretnego kredytobiorcy. Ocena scoringowa klienta weryfikuje takie parametry jak: wiek, stan cywilny, osiągane dochody, wykonywany zawód, poziom wykształcenia, status mieszkaniowy, ilość osób na utrzymaniu.

Wiek kredytobiorcy w kredycie hipotecznym

Kolejnym warunkiem otrzymania kredytu hipotecznego jest maksymalny akceptowany wiek kredytobiorcy przystępującego do kredytu mieszkaniowego, który jest uzależniony od okresu kredytowania na jaki klient planuje zaciągnąć zobowiązanie. Każdy bank indywidualnie określa maksymalny wiek najstarszego kredytobiorcy w momencie spłaty ostatniej raty kredytu. W większości banków maksymalny wiek kredytobiorcy wynosi 75 lat, są jednak banki, które akceptują niższy lub wyższy wiek kredytobiorcy, odpowiednio wynoszący 67 lat, lub nawet 80 lat.

W praktyce osoby młode rozpoczynające karierę zawodową i uzyskujące niższe dochody mogą wnioskować nawet o maksymalny okres kredytowania, w tym rozwiązaniu korzyścią dla nich będzie niższa rata kredytu, natomiast ich starsi koledzy posiadający stabilną sytuację zawodową oraz wyższe dochody będą mogły wnioskować o krótszy okres kredytowania z wyższą ratą kredytu, dzięki czemu zyskają niższy całkowity koszt kredytu.

Kredyt hipoteczny a wkład własny

Zgodnie z założeniami Rekomendacji S została wyznaczona maksymalna wartość wskaźnika LTV odzwierciedlająca stosunek wartości udzielanego kredytu do aktualnej wartości zabezpieczenia na nieruchomości. Od stycznia 2017r. zmieniły się wymagania banków i maksymalna wartość wskaźnika LTV nie może przekraczać 80%. Wartość ta może wynosić 90%, jeśli nadwyżka powyżej 80% zostanie ubezpieczona lub zabezpieczona w innej formie. W związku z powyższym wkład własny klienta powinien wynosić nie mniej niż 20%, a w przypadku zastosowania dodatkowych zabezpieczeń nie może w żadnym przypadku być niższa niż 10%. Jest to obligatoryjny do spełnienia warunek uzyskania kredytu hipotecznego.

Od 2022r w ramach rządowego programu Mieszkanie bez wkładu własnego (teraz Rodzinny Kredyt Mieszkaniowy), po spełnieniu określonych warunków można skorzystać z oferty nie posiadając wkładu własnego.

Kredyt hipoteczny dla singli i małżeństw

Od osób wnioskujących o kredyt banki wymagają podania stanu cywilnego oraz określenia czy gospodarstwo domowe prowadzone jest samodzielnie czy wspólnie. O kredyt hipoteczny mogą ubiegać się zarówno osoby będące w związkach małżeńskich, jak również tych nieformalnych lub osoby posiadające rozdzielność majątkową albo przystępujący do kredytu samodzielnie.

Zdolność kredytowa obliczana jest na podstawie dochodów i zobowiązań wnioskodawców oraz osób przebywających we wspólnym gospodarstwie domowym (w tym małżonków i dzieci pozostających na utrzymaniu wnioskodawcy/ów). Jeśli dwie osoby przystępują do kredytu ich zdolność kredytowa zazwyczaj oceniana jest wyżej, a sytuacja finansowa traktowana jest jako stabilniejsza, co stanowi niższe ryzyko udzielenia kredytu dla banku. Tym samym szansa na udzielenie im kredytu jest wyższa.

Jeśli o kredyt wnioskuje para nie będąca małżeństwem to każda z osób musi określić procent udziału w nabywanej nieruchomości, co istotne udziały te nie muszą być równe. Jedna z osób może być udziałowcem w 80%, a druga w 20%. Niezależnie jednak od wysokości udziału kredytobiorcy solidarnie odpowiadają za terminową spłatę raty w pełnej jej wysokości.

W przypadku, gdy o kredyt wnioskuje singiel dodatkowym wymaganiem banku może być przystąpienie do ubezpieczenia na życie stanowiącego dodatkowe zabezpieczenie dla banku.

Historia kredytowa

Podczas każdego zapytania o kredyt bank pobiera z Biura Informacji Kredytowej raport dotyczący klienta i zawierający historię spłaty jego zobowiązań kredytowych oraz ich terminowości. BIK przechowuje i przetwarza informacje o opóźnieniach w spłacie przez okres 5 lat, pod warunkiem, że opóźnienie wynosi co najmniej 60 dni.

Raport BIK zawiera punktową ocenę klienta, na którą mają wpływ takie czynniki jak: dobra historia kredytowa, terminowa spłata zobowiązań kredytowych, umiarkowane korzystanie z przyznanych limitów w ramach kart kredytowych, ponieważ skłonność do zadłużania się stanowi dla banku dodatkowe ryzyko, co powoduje, że częste korzystanie z kredytów 0% może obniżać scoring BIK. Warunkiem uzyskania zgody na udzielenie kredytu jest dobra historia w BIK i świadcząca o tym wysoka ocena punktowa klienta.

Zdolność kredytowa – czyli dokładnie co?

Posiadanie zdolności kredytowej jest podstawowym warunkiem otrzymania zgody na udzielenie kredytu. Zdolność kredytowa to zdolność do spłaty rat kredytu hipotecznego i jednoczesna dalsza możliwość utrzymywania się.

Na zdolność kredytową składa się parę kluczowych elementów. Bank bierze pod uwagę spełnienie poniższych warunków:

historia kredytowa – BIK: najlepiej, kiedy w momencie składania wniosku o kredyt hipoteczny nie masz żadnych zadłużeń (ponieważ każde zobowiązanie zmniejsza Twoją zdolność kredytową) a wszystkie zobowiązania jakie miałaś/eś do tej pory były terminowo spłacane. Nie obawiaj się, brak historii kredytowej nie wpływa negatywnie na ocenę Twojej zdolności kredytowej. Jeśli masz przyznany limit w karcie kredytowej lub debet na koncie, z których nie korzystasz w pełnej wysokości warto obniżyć go zanim złożysz wniosek o kredyt.
miesięczne dochody: to od ich wysokości będzie zależeć, o jaką kwotę kredytu możesz się starać. Niektóre banki do liczenia zdolności kredytowej przyjmują średni dochód z ostatnich 3 miesięcy, inne z 6 miesięcy, a niektóre nawet z 12 miesięcy. Jeśli w ostatnim roku otrzymałeś podwyżkę wynagrodzenia lub Twoje wynagrodzenie zawiera również czynnik zmienny, uzależniony np. od wysokości wypracowanej premii, warto również zwrócić uwagę na ten aspekt.
rodzaj dochodu oraz staż pracy: najbardziej lubiany przez banki to umowa o pracę na czas nieokreślony. Nie oznacza to, że jeżeli masz własną firmę, pracujesz na czas określony lub na podstawie umowy cywilno–prawnej to nie masz szans na kredyt. Pamiętaj jednak, że po doświadczeniach z czasu pandemii banki zwracają szczególną uwagę na branżę, w której pracujesz na etacie lub prowadzisz działalność gospodarczą. Dlatego tak ważne jest, aby skonsultować rodzaj dochodu jeszcze przed rozpoczęciem jakichkolwiek formalności związanych z kredytem czy zakupem nieruchomości. Warunkiem zaakceptowania dochodu z tytułu prowadzenia działalności gospodarczej jest minimalny okres jej prowadzenia, który wynosi 12 miesięcy, a w przypadku niektórych banków jest to nawet dwuletni okres potwierdzony rozliczonym PIT-em.
koszty utrzymania: czyli Twoje miesięczne stałe opłaty, których wysokość zależy m.in od tego czy jesteś singlem czy czteroosobową rodziną (jeżeli jesteś w związku małżeńskim i nie posiadasz rozdzielności majątkowej a mąż/żona nie pracuje to będzie liczona jako osoba na Twoim utrzymaniu). Do kosztów utrzymania należy wliczyć stałe rachunki związane z utrzymaniem mieszkania, wydatki na zakup żywności, utrzymanie auta.

Zarobki a wielkość nieruchomości

Jakie warunki musisz spełnić, aby stać się posiadaczem wymarzonego mieszkania? To, ile musisz zarabiać, aby uzyskać kredyt hipoteczny zależy także od tego, jaką nieruchomość zamierzasz kupić. Niższe dochody będą wymagane przy zakupie kawalerki a wyższe przy zakupie mieszkania 3 pokojowego.

Powód? Różne ceny zakupu w zależności od wielkości nieruchomości: im wyższa cena zakupu, tym teoretycznie wyższy kredyt (chyba, że wnoszony wkład własny jest wysoki) i tym samym wymagana wyższa zdolność kredytowa.

Mniejszy dochód = Mniejsze mieszkanie

Uzyskując dochód na poziomie średniej krajowej możesz nie uzyskać zdolności kredytowej na takim poziomie jaki Cię interesuje. W takiej sytuacji warto pomyśleć o połączeniu dochodów z dodatkowym kredytobiorcą, spłaceniu istniejących zobowiązań kredytowych oraz wniesieniu wyższego wkładu własnego. Niższy dochód może wystarczyć np. do zakupu mniejszego mieszkania – kawalerki, wyższe dochody mogą pozwolić Ci na zakup mieszkania o większym metrażu.

Wszystko zależy od tego, gdzie chcesz zamieszkać (mała miejscowość czy centrum dużego miasta), jaka jest Twoja zdolność kredytowa oraz jakie masz oczekiwania co do wielkości mieszkania.

Warunki uzyskania kredytu są uzależnione od wielu czynników zewnętrznych, dlatego skorzystaj z naszej porównywarki www.creditspace.pl oraz bezpłatnego wsparcia Indywidualnego Eksperta Kredytowego.